朱铁生（等）代表：

您提出的《关于加快推进我市城中村全面改造的建议》（第20192415号）收悉。我市政府高度重视，积极组织市规划和自然资源局等单位进行认真研究办理，并与您在2月27日、4月26日进行了沟通，经综合市住房和城乡建设局会办单位意见，现将办理有关情况答复如下：

一、现状情况

据统计，广州市城镇建成区范围内“城中村”共272个，主要分布于番禺、白云、天河、黄埔等区；占地面积534．63平方公里，现状建筑面积38878．28万平方米。截至2018年12月，全市272个“城中村”已批项目150个（全面改造34个、综合整治9个、安全隐患整治107个）；未批122个。截至目前已批项目中，34个已批全面改造项目中9个已完工，9个已批综合整治项目中6个已完工，107个安全隐患整治项目已全部完成。

二、工作开展情况

（一）搭建“城中村”改造的政策体系

用足用好省的“三旧”政策，围绕保障村民和公共利益、调动市场积极性、提高行政审批效率三个核心，不断优化激励扶持措施，出台实施《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》（穗府〔2009〕56号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令〔2015〕第134号）及《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件，和最新印发的《广州市关于深入推进城市更新工作的实施细则》（穗府办规〔2019〕5号），基本形成我市“城中村”更新改造的政策体系。

（二）强化政府主导

2016年成立了市政府主要负责同志为组长的市城市更新工作领导小组，2017年在市城市规划委员会下设立城市更新专业委员会，加强市级层面对“城中村”改造政策、规划计划、实施方案的统筹协调，形成工作合力。建立政府主导的基础数据调查制度，在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，确保数据的准确性。出台《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》和《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》等文件，明确和规范操作。

（三）提高行政审批效率

强化所属区政府“城中村”改造第一责任主体的作用，将城市更新计划编制的审核权下放区；将符合控制性详细规划的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将一江两岸三带、重点城市主干道两侧、重点功能区、54平方公里旧城区、重要生态管控区、历史文化街区、名村、名镇、不可移动文物周边等重点区域范围外的更新项目涉及控制性详细规划调整的审批权依法按程序委托各区政府实施，提高“城中村”改造行政审批效率。

（四）保障村民和公共利益

村民、村集体和政府利益进一步增加，改造项目经济平衡后有节余的，按照市、区、村4：3：3分配，选择合作企业竞争节余的融资建筑面积由村和区按5：5分配。强化公建配套建设，居住项目的公建配套按照建筑面积占计算容积率建筑面积比例不小于11％配置，并无偿移交政府。

（五）进一步调动改造主体积极性

一是优化改造成本。将土地出让金、拆迁奖励等实际发生的费用纳入改造成本；集体物业按合法建筑面积1∶1核定复建总量，已完善历史用地手续的按改造后物业收入不降低原则复建；村民房屋符合历史用地条件的纳入改造成本，不符合历史用地条件的，由区政府研究认定是否纳入改造成本。二是优化引入合作企业时点。由实施方案批复提前至基础数据经区政府审核公布后即可引入合作企业。三是优化批复实施。实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议通过并批复，3年内全体村民80％表决通过的，批复生效实施。

（六）分类推动“城中村”项目改造

制定《广州市城市更新三年行动计划（2019—2021年）》，分类分层、明确目标，对未审批改造方案、未纳入年度计划的“城中村”进行分门别类，研究改造方式、改造模式、改造时间，实施差异化改造，拟用三年时间分类有序推进“城中村”全面改造和综合整治工作。

（七）以片区策划统筹成片改造

从区域发展定位、公共利益保障、产业转型升级、历史文化保护、人居环境改善等方面，对“城中村”及其周边区域改造系统谋划，允许将符合城规和土规的用地纳入旧村全面改造一并实施，可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在区、市统筹平衡。

（八）推动城中村综合整治

印发实施《广州市城中村综合整治工作指引》，统筹组织各区加快城中村综合整治；加强财政资金保障和政策支持，对暂不具备全面改造条件、2021年底前未批复全面改造方案的“城中村”需开展综合整治，要求2025年底前完成。

三、存在问题

（一）村民对“城中村”改造意愿不统一

按照国家和省“三旧”改造政策，“城中村”改造需以村民自愿为前提，没有强制性措施，在“城中村”改造过程中，不少村民采取观望的态度。

（二）“城中村”改造涉及面广、利益纠纷多，村集体内部矛盾错综复杂

“城中村”全面改造涉及利益的重新调整，要求改造方案、拆迁补偿方案均须获得全体村民的80％通过，而村民之间宗族利益、收益分红等矛盾纠结，长期积累的矛盾在“城中村”改造集中爆发，改造意愿难统一，迟缓改造进度。

（三）长期积累下来的手续不全的建筑量大，难以满足村民的补偿要求

各区曾经由镇人民政府自行负责核发《农村（墟镇）宅基地使用证》，由于标准没有统一、制度缺少规范、城乡缺乏统筹、农民法制观念薄弱等因素，导致宅基地违法建设、超面积建设、一户多宅情况比较突出。在“厚利驱动”下，村民甚至违建抢建，要求给予补偿。现行政策难以满足个别村民的补偿要求，形成“钉子户”，严重阻碍改造推进。

（四）缺乏行之有效的司法保障

在“城中村”改造中，当事人未能达成拆迁补偿安置协议的，人民法院不作为民事案件受理；没有司法手段又没有行政裁决途径，“钉子户”问题只能通过双方协商谈判的方式来解决，个别村民拒不拆迁，严重影响了改造进程。

四、下一步工作计划

（一）我局将与市住房和城乡建设局根据城市更新工作新的职能划定，履行好职责

机构改革后，我局在城市更新工作中负责城市更新土地整备和用地报批工作，负责城市更新规划和用地管理工作，

市住房和城乡建设局负责组织城市更新政策创新研究，拟订城市更新项目实施有关政策、标准、技术规范；负责组织编制城市更新中长期建设规划及年度计划；负责城市更新项目标图建库工作；负责城市更新项目基础数据普查工作；统筹组织城市更新片区策划方案和项目实施方案的编制和审核工作；负责全市城市更新项目的统筹实施、监督和考评；负责统筹城市更新政府安置房的筹集与分配等管理工作；负责统筹城市人居环境改善工作。

（二）加快城市更新立法，积极探索政策创新

从法律层面着手，结合各市城市更新实践经验和城市双修、海绵城市等城市发展新理念，及时研究出台城市更新相关法律法规条例，规范城市更新工作推进过程中的规划统筹、计划制定以及实施工作等内容，保障权利主体权益，解决集体土地拆迁涉及的诉讼仲裁、明确监督管理事项和法律责任，为城市更新提供法律保障。

感谢您对我市“城中村”改造工作的关心和支持，欢迎您继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

广州市规划和自然资源局

2019年5月6日