年后预约交割递件的二手房交易如何处理？ 可双方协商顺延合同履行期

　　不动产登记中心人士建议市民延期办理业务，或尽可能使用自助、网上服务。

　　广州市不动产登记中心和各区不动产登记中心虽然已于2月3日开始上班，但相关部门建议市民尽量选择延期申办不动产登记业务。汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者，由于春节前后都为二手房成交的淡季，等待办理的二手房交易并不多。但二手房交易流程基本上都是线下与面对面发生的行为——看楼、签约（二手房网签、银行按揭）、过户递件以及收楼。遇到突发疫情，二手房交易流程以及租售履约等方面有可能遇到意想不到的难题。

　　就有可能发生的种种问题记者采访了汇瀚按揭的莫静和广东格林律师事务所的杨金娜律师，他们为二手房交易“避疫”给出有用的贴士。

　　文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷

　　节后办理交易，一方遭遇隔离或滞留怎么办？

　　记者向中介人士问询发现，多个中介公司的总部尚未完全复工，暂未得知有多少宗二手房交易可能受疫情的影响。汇瀚按揭的莫静告诉记者，他们的工作主要是对接银行负责协助客户申请贷款，目前不少银行分行也是轮流营业，预计全面复工后贷款申请可能需要整合。

　　杨金娜律师主要负责房地产诉讼，她告诉记者，春节后客户咨询的问题主要是由于疫情的影响无法按期履约。她认为，疫情来得较为突然，并且多省市启动重大突发公共卫生事件一级响应。她建议：如果合同约定的履行期间是在疫情期间，通过双方协商，可以协商顺延合同履行期。如果一方拒不协商或者双方协商不成，可依据合同法的公平原则请求法院变更或者解除合同。

　　对于节前已网签但尚未进入贷款申请或赎契流程的交易，由于买卖任意一方滞留疫区或受其影响未能按照合同履行怎么办？存量房示范合同履约环环相扣，到底哪些是因疫情而可以免除责任的情况？法律人士认为，二手房交易流程中的每个环节的履约时间，一般是根据买卖双方的实际情况再综合考虑实际交易流程需要的时间来约定的。杨金娜律师建议在约定履约时间时，最好以比较宽泛的原则来约定时间节点，就是在原有计算好的时间基础上，再多计算几天履约期，这样对买卖双方来说，在时间上都比较宽松。

　　汇瀚按揭的莫静告诉记者，同贷书有效期为90天。但对于大部分银行来说，同贷书失效后客户重新申请，银行也不需要重新走流程，除非出现重大的政策调整。据记者查询广州市房地产中介协会的存量房买卖示范合同，对于每个环节的时间都没有作出规定，都是由业主和买家协商达成。莫静告诉记者，在通常情况下，二手房中介会建议买卖双方在同贷书审批后的90~120天内，完成递件和交割首期。

　　据律师分析，因疫情可以免除责任的情况，包括如因疫情导致无法按期申请按揭或者按期赎契及无法按期办理交易过户手续；小区处于封闭状态业主无法搬家造成逾期交楼等，这些逾期履约的违约责任都可以免除。

　　已签下的地产租售合同，产生变数怎么办？

　　节前虽然是二手房交易市场的淡季，但也有一些交易合同已签下，不排除个别买家担心之前签约是摸高入市可能悔约。而一些在疫情前签订下来的铺面租赁合约，因受疫情影响而未能履行（如顺利交付、装修），合约期该怎么算呢？

　　杨金娜律师表示，对于悔约的买家，根据《合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对于这类买家，买卖合同上的违约条款可以制约。在二手房买卖合同中，违约责任一般表述：乙方逾期支付楼价款、逾期办理过户或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方如果已经收楼则应立即返还房屋，并应当向甲方支付相当于总成交价款10%的违约金，必要时还应当赔偿甲方的损失；若甲方同意继续履行合同，则乙方应按照逾期天数支付违约金，合同应当继续履行。

　　对于已签下的租赁合同，依照《合同法》的公平原则，律师认为合约期能够无责顺延。租赁合同条款一般会有相应的约定，合同成立以后因不可归责于当事人双方任何一方的原因造成房屋不能顺利交付、装修的，则合约顺延。

　　二手房交易

　　“避疫”小贴士

　　1.务必做好防护措施。汇瀚按揭莫静告诉记者，二手房网签后，需要面见的环节主要有两个。一个是买家申请按揭，这个环节是需要买卖双方与银行进行面签；二是同贷书批下来后，买卖双方到不动产登记中心递件。如果需要业主赎契，这个环节只需要业主与银行办理，不需要买卖双方一起出现。莫静提醒买卖双方，尽可能提前准备好所需的资料，并进行网上预约。不动产登记中心为防止群众聚集，每个时段放号的个数可能有所缩减，也不再提供现场拿号，故此买卖双方需要提前做好准备。

　　2.为免列入征信“黑名单”，请保留好凭证。国家银保监会此前表示，因疫情影响而造成还款逾期等行为，不列入征信黑名单。作为的确是受疫情影响而未能履约或按时还款的客户，律师建议，如有客户被困在村里导致无法及时复工、无法及时还款，最好保留好返程的车票、机票等票据，必要时还可以让居住地出具证明等。

　　3.小区封闭，交楼时间请延后。对于已经履约到最后一步，即房款已交割完毕、等待收楼的客户，面对小区封闭的禁令，律师建议大家响应政府的防疫安排和要求，双方协商顺延至疫情减缓后交楼。

　　4.免租或减租或会得到支持。对于广州市租赁协会提出的2月免租、3月免租一半的建议，杨金娜律师表示支持。她认为，广州市租赁协会提出的建议符合《合同法》所规定的公平原则。即使有业主不听从广州市租赁协会的建议，如果租客起诉到法院，她相信法院也很有可能依据公平原则支持租客的减租或者免租的请求。