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国家土地管理局印发关于地籍管理几个问题处理意见的通知

来源:信息中心 发布时间:2004-02-14 16:00:00 访问量:- 【字号: 打印

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:现将《关于地籍管理几个问题的处理意见》印发给你们,望结合当地实际,贯彻执行。

附件:基准地价和标定地价评估的简易方法

国家土地管理局

一九九二年五月十三日

关于地籍管理几个问题的处理意见为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》),加强对划拨土地使用权的管理,现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见:

一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作,也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐,尽快建立地籍管理制度,为深化土地使用制度改革服务。

二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区,对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地,可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可,界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件,可用钢尺丈量宗地界址边长和确定宗地几何形状的条件距离及界址点拴距,保证用实量数据计算宗地面积;面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标,有条件要尽可能利用城市统一坐标系统,没有条件的可施测自由坐标。

三、划拨土地使用权出让登记手续,由土地使用者在签订出让合同交付出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证,到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,对符合规定的,在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容,也可更换土地登记卡和土地证书,土地归户卡作相应变更。

四、土地使用权转让、出租、抵押登记,分别由转让人和受让人,出租人和承租人,抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后,符合规定的,将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用用权转让登记经县级以上人民政府批准后,办理注册登记,向受让人颁发国有土地使用证,同时注销转让人原土登记和土地证书。对于出租、抵押登记,可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内,分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等,向承租人或抵押权人颁发土地使用权承租、抵押证明书。证明书的样式由各省、自治区、直辖市土地管理部门制订。

五、注销土地使用权出租抵押登记,合同终止后,承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人,出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,符合规定的,在土地登记卡、归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记,并注明注销日期和原因,注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的,由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。

六、注销地使用权出让登记,土地使用权出让期届满,土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后,注销出让土地登记,收回或更改土地证书。

七、《办法》第二十六条所称基准地价,是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格;所称标定地价,是在基准地价基础上,按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件,修订评估出的具体地块在某一时期的价格。

为满足深化土地使用制度改革的需要,各城镇要积极开展土地定级估价工作,尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇,为应急需,可结合清理整顿土地市场,根据各城镇特点选用附件介绍的方法,首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价,作为确定补交土地使用权出让金额的依据。基准地价和标定地价评估的简易方法

一、资料收集:评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料,其转移类、调查的具体内容、资料来源见下表:

土地使用权转移类型调查内容资料来源土地使用权转让实际成交价或向有关部门申报的成交价格、面积、土地用途双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处土地使用权出租实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地面积、土地用途、资本化系数租赁双方及其主管部门、公证处、税务局、街道办事处土地联营入股土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容积率经营双方及主管部门联合建房房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息率、房屋建筑税费、双方分成比例、土地用途、土地面积、容积率等各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、产权登记、公证机关以地换房房屋售价(含土地)、所得房屋面积、用途、让出土地面积、让出土地容积率双方当事人及主管部门、开发公司、房地产交易所、物价、工商部门、产权登记机关土地使用权转移类型调查内容资料来源房屋买卖房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、各地拆迁补偿标准、房地产交易所公证处、财政、税务、物价、建行等部门房屋出租租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率租赁双方及主管部门、各省建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等部门、街道办事处、建行、房地产开发公司商品房出售商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本,资本利润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面积、容积率、税金及教育费附加、管理费各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、税务局企业兼并兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并方的设备、厂房等资产现值兼并双方及主管部门、国家资产管理部门、固定资产估价机构征地拆迁开发征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、土地用途、土地面积、容积率各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公司、城建部门、税务部门、土地部门

二、样点资料审核与整理对收集到的各样点资料必须进行认真审核,剔除有错漏的样点,同时按行业进行归类,在此基础上,根据土地使用权转移的不同方式。按照下列公式计算出各样点的地租、地价:

1.土地使用权转让地价=土地转让方获取的资金或实物折价/土地面积

2.土地使用权出租年地租=每年得到的资金或实物价值/土地面积地价=年地租/资本化系数

3.土地入股、联营年地租=土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价=地租/资本化系数

4.联合建房(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积地价=━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━出资方分摊土地面积(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率=━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━出资方分成建筑面积

5.以地换房(同一)转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价地价=━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━转让的土地面积

6.房屋买卖房地售价-房屋现值-税金-管理费地价=━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━土地面积房屋重置价格-房屋废弃后的残值式中:房屋现值=房屋重置价×成新度=房屋重置价-━━━━━━━━━━━━━━━━×房屋已使用年数房屋耐用年限税金:主要指契税等

7.商品房出售(以每栋楼为单位计算)房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金地价=━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

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