广州市规划和自然资源局关于《广州市规划和自然资源局 广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》公众参与情况的说明

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关注保障房的区位配套与户型需求，建议以中心区交通发达、存量老旧的，体量合适的酒店，商业楼，办公或者工厂做试点，可实现明火与通上下水等居住需求

采纳

本通知是结合国务院办公厅、省、市人民政府办公厅有关非居住存量房屋改建保障性租赁住房的意见进行制定，适用范围为商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，且不局限于中心区；同时，改建项目应满足基本的居住条件要求。

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建议尝试用闲置用地（未来可能是住宅的）进行临时开发，用装配式建筑临时建设，作为另一类试点。

采纳

根据国务院办公厅、省、市人民政府办公厅有关非居住存量房屋改建保障性租赁住房的意见，本通知仅适用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，新建项目不适用本通知；同时，目前市住建局正在研究制定产业园区配套用地新建宿舍型保障性租赁住房、企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的相关措施，可适用符合相关条件的闲置用地。

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对社会资本参与，建议与存量产业的业主，以及有租赁服务经验或者物业较好的开发商，共同投资，主要经费在于装修与水电改造，社会资本参与运营。

采纳

非居住存量房屋改建保障性租赁住房不局限于房屋所有权人，以市场运作为主，社会资本通过租赁收储房屋改建、运营保障性租赁住房项目，申请时应提供包含房屋所有权人同意改建条款的房屋租赁合同。

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应独立户，户籍可入，直亲属同进户，十四岁儿童可就近入公学。

未采纳

本通知主要制定非居住存量房屋改建保障性租赁住房的办理流程，涉及教育学位安排问题的，建议按照教育部门颁布的学校招生政策或文件执行。

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原文：三、工作原则（六）“完善配套.........公共服务设施用房优先由房屋所在街道办事处、镇人民政府统筹使用；明确无需统筹使用的，作为项目自有公共活动区使用。”

建议：若街道办事处、镇人民政府统筹使用的

1、街道办事处、镇人民政府需统筹使用公共服务设施用房的，公共服务设施用房的使用功能应为服务本改造项目入住的群体；

2、街道办事处、镇人民政府统筹使用公共服务设施用房的面积宜为不大于2%（改造总面积），其余面积由申报单位设计为项目自有公共活动区使用。

采纳

1.公共服务设施用房的功能和服务范围可由街道办事处、镇人民政府结合实际情况和需求确定；

2.公共服务设施用房的比例要求参考《广州市城乡规划技术规定》附表二的规定，如街道办事处、镇人民政府明确无需统筹使用的，可全部作为项目自有公共活动区使用。

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原文：四、（一）“提出申请......。承租人申请的，应当取得房屋所有权人同意。”

附件1：收件资料说明

一、申请函。由房屋所有权人或其委托的实施单位作为申请人（申请函模板见附件 4）；承租人申请的，应当取得房屋所有权人的同意意见；房屋存在抵押等其他权利负担的，应提供该权利人的书面同意意见。

建议：若权属人不同意出具书面意见，可否考虑这种特殊情况由承租人（申请人），出具承诺函代替，承诺承担产生纠纷的相关法律责任及批准部门撤销《项目认定书》产生的经济损失。

未采纳

根据《民法典》第七百一十五条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，承租人对租赁物进行改善或者增设他物需经出租人同意。申请将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房房屋，涉及对房屋进行改善或者增设他物，承租人无权擅自改建，因此需取得房屋所有权人同意。

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附件1：收件资料说明.......

五、项目改建方案.......

(三)经技术审查合格后的建设工程设计方案技术审查报告和施工图设计文件审查意见书。主要包括：总平面图、平面图、立面图及剖面图（蓝图），总平面图应绘制在 1/500现状地形图上，用地面积在 20 公顷以上（含 20 公顷）的，可以 1/2000 现状地形图替代。

建议：“技术审查合格后的建设工程设计方案技术审查报告和施工图设计文件审查意见书”改为“技术审查合格后的建设工程设计方案技术审查报告或施工图设计文件审查意见书”。单体设计方案（总平面、平面图、立面图及剖面图）可委托有规划技术审查资质的单位审查，出具“建设工程设计方案技术审查报告”；也可委托有施工图审查资质的单位审查出具“施工图设计文件审查意见书”，由申报单位自行选择。

未采纳

建设工程设计方案技术审查报告为规划和自然资源部门的审查材料，施工图设计文件审查意见书为住建部门的审查材料，两份材料的审查内容不同。

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附件1：收件资料说明.......

五、项目改建方案.......

（四）经第三方图审机构审查合格的消防设计文件。

建议：为减少申请非住宅改造保障性租赁住房的前置条件及难度，消防设计文件审查宜在取得《纳入保障性租赁住房项目认定书》后，申请《建筑工程施工许可证》前委托审图单位审查。

未采纳

消防设计文件审查主要是需事先明确非居住存量房屋是否具备改建为保障性租赁住房的消防安全条件。

9

没有可以点击附件的地方

采纳

已核实附件可以点击下载。

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关于第二条“适用范围及类型”建议将“本通知适用于通知实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋”修改为“本通知适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋”。理由：考虑到部分筹建、在建项目无法在通知实施前建成，望这部分项目能纳入保障性租赁住房范围，共同助力保障性租赁住房建设及供应。

未采纳

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）第三（一）4条和《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）规定，明确改建范围为“闲置和低效利用的”非居住存量房屋，因此本条明确适用于本通知实施前已建成的合法非居住存量房屋，筹建、在建工程不适用。

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关于第四条“工作流程”第（三）点“审查认定”，审查认定程序较为繁琐。建议参考《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》第三章“项目认定”，修改为“符合标准的项目，公示 5 个工作日且无异议的，报区领导小组同意后，由区住房城乡建设部门（区领导小组办公室）核发项目认定书。”理由：保障性租赁住房筹建时间紧、任务重，望简化审核认定程序，缩短审核认定时间，提高工作效率，力争在规定时间内完成保障性租赁住房建设目标。

采纳

本通知的工作流程按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）第三（一）4条“经城市人民政府同意”的要求制定，我局将会同市住建局进一步研究优化审批流程。

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该通知内所提及的在取得项目认定书前已改建完成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育、等合法非居住存量房屋可纳入保障性租赁。而由于为需要适合居住，这些非居住物业在改建过程中外立面和室内间隔或多或少地进行调整变更，如通道及窗户位置可能也进行了调整，因此而产生的外立面变更及面积变更（非违建），是否有详细的认定标准？（例如面积变更以不超过原房产证面积的10%作为界定标准） 。

部分采纳

结合项目的实际情况和改建需要，可对项目的外墙或外立面进行合理修缮和不涉及变更建筑面积、建筑层高的室内间隔。由于本项工作不变更产权登记、土地使用年限、用地性质和不补缴土地价款，以及容积率管理等要求，改建过程中不得增加建筑面积。

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第二部分：适用范围及类型

原文：通知适用于通知实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科 研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。

建议：厂房、仓库改建涉及到层高过高，不适合直接改建为保租房，对于夹层的态度建议进一步明确，避免大量工业仓储房源纳入保租房过程，消防审核遇到阻力。

采纳

已在第三（二）点中明确“建筑面积、建筑高度、建筑层高不变”。

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第二部分：适用范围及类型

原文：本市重点商圈及重点功能区内的非居住存量房 屋原则上不得改建为保障性租赁住房。重点商圈及重点功能 区的范围由各区结合实际情况划定。

建议：目前北上广深部分服务行业的员工宿舍位于城市的重点商圈周边，城市中心区域服务业发达企业员工居住需求大，部分人群下班晚无法乘坐公共交通，会选择步行20分钟范围内的企业宿舍，可以适当允许重点商圈附近布局的宿舍型保租房项目。

采纳

根据商务部门提供的情况和意见，我市商务写字楼在数量和面积方面与沪、京、深有较大差距，再减少会更不利于我市现代服务业的发展；同时，如将我市一些重点发展的产业内的厂房、研发用房等房屋改建为租赁住房，也会影响工业生产和经济发展。为此，拟由各区结合实际划定不得改建为保障性租赁住房的重点商圈及重点功能区。

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第四部分：工作流程  

原文：（二）联合会审。区住房城乡建设部门（区领导小组办公室）结合改建项目的实际情况，组织规划和自然资源、教育、文物、水务、消防救援、生态环境、卫生健康、属地镇人民政府或街道办事处等相关单位对改建项目进行联合会审，联合会审通过后，报区人民政府审核。

建议：1、建议需要参与联合会审的相关部门要明确，所需要审批内容也要基本确定，明确审批时间（如 20 个工作日）。并和区局达成共识（组织培训或是会议形式），避免各区标准不一致，执行有偏差。尽可能提高非改保政企联动效率，提升企业积极性。2、教育和文物等部门作为特殊项目审批成员，可不作为常规项目联审环节的核心参与部门，特殊项目单独邀请即可。

采纳

根据《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）的要求，从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日；本通知明确各区可结合本区的实际情况，制定细化分解工作和有关程序操作细则。同时，所列举的单位并非需全部会审，由住建部门结合项目的实际情况确定具体会审单位。

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第四部分：工作流程

原文：（四）认定效用。申请人凭项目认定书办理消防设计审查、消防验 收、消防备案、施工许可等手续。供水、供电、燃气公司依据项目认定书办理改民用水、电、气价格等手续。

建议：1、项目完成认定拿到认定书以后，供水供电和税务等优惠政策执行部门接收到项目书面认定意见至落地执行设置一定期限，确保优惠政策能够及时落地（如1个月）。2、商用水电气改民用水电气的操作方式应更具灵活性，可不改变水电气能源管理系统，只改变计价方式，或者先按商用交费，定期返还的形式，以帮助政策更好的落地。

部分采纳

供水供电、燃气、税务等部门均对本部门的业务受理、办理时限有明确要求，按相关部门公布的工作时限执行即可，无需另行规定；本通知已明确凭项目认定书可办理水电气价格由商用改为民用。

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第四部分：工作流程

原文：（六）房源入库。住房城乡建设部门依托广州市保障性租赁住房管理服务平台统一监管。新申请改建项目按照经审定的改建方案和施工程序完成竣工验收后，由申请人凭相应竣工验收材料在广州市保障性租赁住房管理服务平台进行注册，并将改建后的保障性租赁住房项目房源上传到广州市保障性租赁住房管理服务平台，项目的运营、管理执行我市对新增保障性租赁住房有关管理工作的规定。取得项目认定书前已改建完成的项目，凭项目认定进行房源报备。

建议：平台对接不要过分增加市场化主体的对接负担和压力，尽量市场化租赁平台（阳光租房网）、保租房平台实现联通，让市场化转保租房的不用二次重复对接，或使用同一平台进行对接，简化平台对接流程，提升积极性。

采纳

将进一步研究系统对接的可行性。

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第五部分：监督管理  

建议：增加“建立特殊事项应对机制”，在认定过程中，对于非申请主体导致的突发工作阻力，区保障性租赁住房工作领导小组应根据实际情况，及时召开专题会，对认定工作给与明确指示，确保认定工作顺利、妥善推进，以免对住房租赁企业造成不必要的损失。

采纳

市、区已建立保障性租赁住房工作领导小组，本通知也明确各区可结合本区的实际情况，制定细化分解工作和有关程序操作细则，加快推进相关工作。

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第五部分：监督管理

建议：增加对在营的项目纳入保租房制定清晰的指导流程，在确保安全的底线基础上，可精简审核要求和联审流程。参照上海政策：（三）已有项目衔接。已由实施单位自行改建的非居住存量房屋，应向项目所在区房屋管理部门（区保 障性租赁住房工作领导小组办公室）提出认定为保障性租赁住房申请；同步提交由具备资质的第三方出具的房屋安全检测鉴定报告、消防评估报告等证明材料。 经区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织各有关部门联合会审通过后，出具保障性租赁住房项目认定书。

采纳

本通知有参考其他城市的做法，对本通知实施前已实施改建的非居住存量房屋，明确按照本通知及其附件完善非居住存量房屋改建为保障性租赁住房手续。