土地供应及开发惠企利民政策一问一答

　　为深入贯彻党的二十大报告“营造市场化、法治化、国际化一流营商环境”的精神，自2022年底以来，广州在规划自然资源领域先后出台四批97条惠企利民措施，贯穿“规划审批—土地供应—工程报建—不动产登记”全业务链条。本文针对措施实施以来的土地供应板块问题进行详细解读，便于企业群众“看得懂”“能明白”“信得过”“用得上”各项惠企利民政策，真正做到知晓政策、弄懂政策、享受政策。

　　1、提问：我公司在拿地前可以先开展设计方案编制吗？

　　解答：供地前，土地储备机构向意向单位提供用地红线矢量文件，方便用地意向单位提前开展建设工程设计方案编制工作。

　　规划和自然资源部门主动为用地意向单位提供设计方案技术指导服务并出具技术审查意见，建设单位可凭该意见开展施工图设计审查等相关工作。待企业正式完善用地手续时，可3个工作日内核发建设工程规划许可证。

　　2、提问：我公司如何获取地形图和地下管线数据呢？

　　解答：供地时，市、区土地储备部门会同步免费提供最新的地形图和地下管线电子数据给受让单位。

　　对于历史已出让地块，用地单位可向市城市更新土地整备保障中心申请地形图，向市地下管线信息管理中心申请地下管线图。地形图办理指引和办理流程详见：

　　http://ghzyj.gz.gov.cn/xwzx/tzgg/content/post_9394168.html

　　3、提问：土地出让前主要涉及哪些专项评估，如何获取“用地清单”？

　　解答：地块出让前，由政府完成城市树木保护专章评估评价、地质灾害危险性评估、水土保持评价、节能评价、地震安全性评价、气象可行性论证、雷电灾害风险评估、文物考古调查评估、区域环境影响评估共9项评估，并免费提供给用地单位。供地时，土地储备机构汇总各行业主管部门、公共服务企业提供的土地资源和技术控制指标的管理要求并纳入“用地清单”，在地块公告时作为附件同步挂网公开，项目建设后期环节原则上不得增加清单外的事项。

　　4、提问：我公司想要新增与附近地块的空中连廊或地下连接体，涉及的供应该如何办理呢？

　　解答：未出让用地需增加与相邻地块的空中连廊或地下连接体，具备整体供应条件的，可与主体项目整体供应；暂不具备供应条件的，可在土地出让公告中明确，并在出让合同中约定今后可按照签订出让合同变更协议方式办理手续。

　　已出让用地涉及相邻多个规划单元之间需要增加空中连廊或者地下连接体，作为公共通道等公益性质的，可以通过签订原出让合同变更协议的方式办理，该空间按照划拨方式处理、今后不得改变公益用途；作为经营性用途的，由申请人通过签订原土地出让合同变更协议方式供应，按申请时点规划用途计收土地出让金。

　　5、提问：我公司想了解一下，关于需无偿移交的配建房产是否会明确接收单位？

　　解答：政府在出让方案、出让公告以及出让合同条款中会直接明确需无偿移交的配建房产的接收单位，代建单位按合同要求，在建成后直接无偿移交给接收单位，由接收单位缴纳经税务部门核定的转移过户税费。

　　6、提问：请问是否可以缩减保证金的占用时间，减轻我公司的资金压力？

　　解答：竞买保证金缴交截止时间由竞价日前3个工作日调整为1个工作日，完成竞拍流程的次日退回；同时为减轻参与竞拍企业的现金压力，也支持使用“见索即付”的电子保函替代现金作为土地出让竞买保证金。

　　7、提问：核算土地出让金的建筑面积如何确定？竣工后规划建筑面积与土地出让合同明确的建筑面积有偏差应如何处理？

　　解答：涉及核算土地出让金的建筑面积统一以规划和自然资源部门批准的规划条件、规划报建和规划条件核实的计容面积为依据，最终以规划条件核实为准。

　　建设项目按经规划和自然资源部门批准的规划设计图纸施工，不改变规划批准的使用功能、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积虽超出建设工程规划许可计容面积，但属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同。

　    8、提问：新公开出让土地含多种用途地块，如何确定各用途地价？

　　解答：对首次公开出让地块地下空间的非计容建筑面积单独评估地价，并纳入地块起始价设定；首次公开出让包含住宅、商服多种用途用地的，在合同中分用途明确各用途地价。

　　9、提问：我公司已取得的商住用地，原出让合同没有明确各用途地价，能否请主管部门明确？

　　解答：用地单位可向规划和自然资源部门申请明确不同用途地价，由规划和自然资源部门以复函形式予以答复。

　　10、提问：划拨用地上经营性部分建筑面积的土地出让金计收要求如何？

　　解答：以划拨方式首次供应的用地，经规划批准的经营性部分建筑面积按立项批文时点的协议出让标准计收出让金，其余部分不计收出让金。

　　11、提问：我公司在拍得土地后，什么时候可以进场开展前期工作，什么时候核发相关证照？

　　解答：地块成交后，竞得企业可向土地储备机构提交安全生产承诺函，经审核同意后可进场开展前期勘探测量等工作；规划和自然资源部门在签订土地出让合同的同时，直接向受让人核发《建设用地规划许可证》；不动产登记机构在受让人缴清土地出让金和相关税费后1个工作日内，直接向受让人核发《不动产权证》。

　　12、提问：我公司因政府原因导致规划建设量减少，是否可以转移建设量？

　　解答：因政府原因导致规划建设量减少的，用地单位可以申请将减少的建设量等价值置换到规划能够承载、规划用途类似的其他合法国有建设用地上。

　　13、提问：我公司的经营性用地需要增加公共服务设施建筑面积的，增加的建筑面积是否会占用原经营性计容建筑面积？

　　解答：不会。核发规划条件后，确需在地块内增加社区公共服务设施建筑面积的，由企业向规划和自然资源部门申请，规划和自然资源部门征求行业主管部门意见后，增加的建筑面积不纳入原规划条件的计容建筑面积，即不占用企业经营性计容建筑面积，可有效提升公共服务设施保障能力。

　　14、提问：我公司在建设过程中如果涉及提容，增容建筑面积是按最高出让年限评估地价还是按剩余出让年限评估地价？

　　解答：除住宅用途的建设用地外，已供应的建设用地项目增加建筑面积，在评估地价时按其剩余使用年限评估地价。

　　15、提问：我公司打算开发已有项目的地下空间，土地出让金如何补缴？

　　解答：已出让或者划拨的用地项目地下空间土地出让金计收标准，土地出让合同或者划拨决定书已约定土地出让金标准的从其约定，其他情形按规划和自然资源部门依法受理补缴土地出让金申请时所在地段对应用途基准地价一定比例乘以建筑面积计收土地出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层比例为5%，地下负三层及以下不计收、按已办有偿使用手续处理。

　　样例：假设某用地单位想在已出让的用地项目建地下三层停车场（负一层100平方米，负二层150平方米，负三层200平方米），所在地段对应用途基准地价为5000元/平方米。补缴出让金=100×5000×10%+150*5000*5%+200* 5000*0%）=87500元。

　　16、我公司分期办理规划条件核实过程中，什么条件下无需调整土地出让合同？

　　解答：对于首次土地出让合同约定不同建筑功能及面积的，分期办理规划条件核实，累计未超出原合同约定的各建筑功能及面积的，在土地出让合同约定的各建筑功能及面积范围内进行额度扣减，无需调整土地出让合同，直接办理不动产登记。

　　17、我公司已完成规划条件核实，如何更快捷地办理不动产权登记？

　　解答：首次出让合同未约定不同建筑功能及面积，已完成规划条件核实尚未办理不动产登记的，由不动产登记机构提前主动做好服务，通过内部会办获取建设项目是否符合按图施工、是否改变规划批准的使用功能、是否涉及容积率调整、是否涉及违法建设等“四要素”要求，以及合理误差、上限值等核定情况，对符合要求的建设项目直接按前述通知规定办理不动产登记，无需用地单位重复跑动。