《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》政策解读

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　　一、文件背景

　　为全面贯彻落实党的二十大精神，服务高质量发展大局，广州市规划和自然资源局深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，以开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为契机，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，进一步优化审批服务机制，近日出台第三批惠企利民促进经济社会发展若干措施，持续优化广州市营商环境，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。

　　二、主要内容

　　《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》共分“进一步优化规划审批”“进一步优化土地供应管理”“进一步优化建设用地和工程规划管理”“进一步深化不动产登记改革”“进一步探索推动城中村改造”“进一步提升优化停车泊位配建设置”六个方面，共21条措施，涵盖企业群众密切关注的多个业务板块。

　　三、措施亮点

　　（一）优化流程，压缩时限，降低企业时间成本

　　1.简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度。优化前，对工业用地绿地率、建筑密度、建筑限高（不超过100米）进行调整的，需要先进行详规修正，修正程序完成后方可进行后续规划条件核发、规划总平面方案审查、建筑工程规划许可证核发等审批手续。优化后，对调整指标符合《广州市工业用地规划控制指标表》相关要求的，国土空间详细规划修正工作纳入规划总平面方案审查或建筑工程规划许可证核发等环节合并办理，不再单独办理国土空间详细规划修正手续，不再重新核发规划条件。通过优化办理流程，减少用地单位申请，提升了规划审批效率，降低了企业的时间和经济成本。

　　2.强化出让土地“清单式”管理的政府责任和作为，减轻企业的负担。将原来土地出让后由用地单位开展的城市树木保护专章评估评价，调整为土地出让前由政府部门负责完成并纳入“用地清单”；将人防工程保护、水资源论证、岩土工程勘察、超高层消防救援能力等评估，明确由政府部门提出管理要求并纳入“用地清单”；统一“用地清单”告知程序，在发布地块出让公告时作为附件同步挂网公开。土地竞拍企业通过获取清单中各职能部门的复文，能提前对项目的基本情况、定位、风险排查等做出准确的预判并开展前期设计，提高土地开发建设效率。

　　3.合并办理国有建设用地使用权首次登记与抵押登记，缩短融资抵押办理周期。优化前，企业办理国有建设用地使用权首次登记和抵押权首次登记业务需分别提出申请。优化后，不动产登记机构合并办理上述两项业务，实现企业群众只提交一套材料、一次申报、一次办结。通过优化不动产登记流程，缩短融资抵押办理周期，进一步提升业务办理便利度。

　　4.增加不动产登记业务“一日办”事项，提升业务办理时效。进一步压缩不动产登记业务办理时限，将办理预购商品房析产预告登记、提交继承公证书或司法文书的继承预告登记、协助司法转移预告登记、变更预告登记以及涉及姓名、身份证明类型、出生日期的国有土地上房屋变更等登记业务的3个工作日压缩至1个工作日办结。

　　（二）降低成本，破解难题，缓解企业资金压力

　　1.分用途核算土地出让金，方便企业核算开发成本和报税。优化前，同一宗地内包括商品住宅、商业商服等多种用途土地出让合同地价按综合总价和综合单价计收，不区分地上地下、不同用途各部分的分项总价和单价。优化后，新公开出让项目，首次公开出让地块对地下空间非计容建筑面积单独评估地价；首次公开出让包含住宅、商服多种用途项目用地，在合同中分用途明确各用途地价。从而满足企业分地上地下、分用途核算开发成本和报税的需求，有利于降低企业资金成本，促进土地市场活跃。

　　2.加快竞拍摇珠和退还保证金节奏，减少企业资金成本。参考杭州等相关城市做法，将保证金缴交截止时间由竞价日前3个工作日调整为竞价日前1个工作日；摇号时间原则上安排在竞价结束后的第二天，如遇特殊情况，可根据地块实际安排当天摇号。完成竞拍流程次日退回参与企业竞拍保证金。通过缩短缴纳保证金和竞价的时间差、压缩保证金退还时间，减轻企业资金压力。

　　3.在出让合同等中明确无偿移交配建房产的接收单位和税费缴纳要求，破解企业移交难、费用高的难题。新公开出让用地的，在出让方案、出让公告以及出让合同条款中直接明确无偿移交的配建房产的接收单位，代建企业按合同要求将建成后的无偿移交配建房产直接移交给接收单位，由接收单位直接缴纳按税务部门核定的转移过户税费。通过细化明确要求，解决实践中企业反映的配建移交难、税费负担重的问题，减轻企业资金压力。

　　（三）优化标准，创新服务，提升审批服务效能

　　1.优化建筑飘窗、空调外机搁板管控，满足“未来社区”“健康住宅”和装配式建筑要求。按照我市目前要求，飘窗最大尺寸为0.5米，空调外机搁板最大尺寸为0.6米。为满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求，考虑建筑立面的协调性，结合室外机设备尺寸及散热要求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，将商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机搁板的最大进深尺寸放宽至1米。

　　2.城建档案查询利用实行“全城通办”，方便群众就近办理。改变原有属地办理的做法，实行城建档案查询利用申请材料全城“一窗一网”通收，申请人可就近选择市、区政务服务中心的受理窗口申请办理，或登录广东政务服务网进行网上申请；办理结果可快递或网上电子件送达，其中网上电子件送达结果可通过“市民网页”账户直接下载查阅。

　　3.推动落实“一手房带押过户”，降低企业筹资还贷压力。全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，不动产登记机构可以为当事人办理“一手房带押过户”相关业务。实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，降低企业筹资还贷压力，提升一手房交易效率。

　　4.扩大不动产登记业务“全城通收”适用范围，提升同城业务办理便捷度。在实现国有土地上存量房登记业务全城“通收通办”基础上，进一步扩大不动产登记业务“全城通收”适用范围，即申请办理国有土地上房屋预告登记、首次登记、增量房转移登记、非公证继承登记、在建工程抵押登记，以及国有土地使用权、集体土地使用权及地上房屋、海域使用权、林权登记业务的，可在全市任一不动产登记机构申请。

　　5.拓展不动产登记“跨城通办”协作领域，实现异地办理不动产登记更便利。广州与河源、惠州、中山、东莞、湛江、云浮等六市开展合作，申请人在合作城市申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移、变更、抵押等登记业务的，由不动产所在地的不动产登记部门通过信息共享、属地审核、结果互认、寄递证书，给予申请人一次办结。

　　6.推广房屋首次登记不动产电子证照，减少企业群众时间成本，强化不动产登记数字化应用。不动产登记机构为企业或者个人办理房屋权属首次登记提供不申领纸质不动产权证书的选择，核准登记后不再发放纸质证书，生成不动产登记电子证照，企业或者个人可直接在“粤商通”“粤省事”小程序查询、下载和利用；企业或者个人后续确需纸质证书的，可以申请补领。

　　7.设置不动产登记“搞得掂”救济窗口，切实为企业群众排忧解难。不动产登记机构优化设置不动产登记“搞得掂”窗口并建立规章制度，为企业群众在不动产登记申办过程遇到申请材料提交后未能正式受理、现场要求加号重新补号、案件未能在承诺时限办结、办事过程遇到服务态度差，或者涉及历史遗留问题、复杂疑难案件、现行法律法规政策未作明确规定而不能办证等问题时，提供专门的协调解决、政策解读、导办指引等绿色通道救济服务。

　　（四）精准施策，积极探索，推进城中村改造

　　1.探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。在城中村改造项目国土空间详细规划阶段探索设置综合产业用地类型，为一块土地配置多种用地性质选项，并在规划条件中予以明确。用地主体可根据实际需求转换土地用途，无需办理国土空间详细规划和规划条件调整手续。在符合规划条件和负面清单管控要求条件下，此类项目建成后需调整建筑使用功能的，属于城市建设用地同一中类内的，无需再申领建设工程规划许可证；属于需在城市建设用地分类中类、大类间调整的，直接依照原规划条件办理建设工程规划许可。该措施一方面可增加工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用闲置用地、用房，提升城中村用地、用房使用效率。

　　2.灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。允许按有效的项目实施方案批复文件或属地城市更新主管部门意见灵活分片办理规划条件和设计方案审查，以加快推进城中村改造项目的实施。改造项目分片实施计划的最小分片应不小于国土空间详细规划的导则地块。

　　3.优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。当前，我市尚未有“三地”与主体地块一并组卷报批的实践案例，但部分城中村改造项目已进入核心阶段，急需办理“三地”转用、征收手续来推动项目实施。为加快推进城中村改造用地报批工作，“三旧”用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的“三地”报批工作，将“三地”征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批，从而节省报批时间50%。

　　4.简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。

　　（五）刚弹结合，保障需求，优化停车泊位配建设置

　　1.明确配建停车场（库）机械式停车泊位设置要求，规范机械式停车泊位适用场景。一是综合考虑市民诉求和实际使用情况，明确新建建筑按照配建技术指标要求设置的停车泊位原则上不应采用机械式停车形式。二是因影剧院、会展中心、体育场馆等大型公共建筑以及住宅类建筑具有人流量大、车辆集中的特点，提出按照配建技术指标要求设置的停车泊位不应采用机械式停车形式。三是为解决医院、学校、交通枢纽等公益性建筑停车供需矛盾、历史欠账，允许其在改建、扩建阶段，在确实受建设条件限制的情况下，可以配建机械式停车泊位。四是结合国家、省、市鼓励停车产业化运作及激发各类市场主体投资运营停车设施的动力等要求，对新建、改建、扩建的公共停车场机械式车位占比不作要求。同时，结合《广州市规划和自然资源局关于推进城市停车设施建设的若干措施》有关要求，对利用自有用地增建的停车场以及建设项目超配建部分的停车泊位，其机械式车位占比不作要求。  

　　2.提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车位配建指标，解决瞬时集中停放需求。结合停车分区细化，优化调整停车泊位配建指标管理。大幅度提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。

　　3.支持部分建设项目按需配置停车泊位，增加面向实际需求的弹性空间。针对城市重点功能片区、对交通影响较大的建设项目、特殊停车需求的工业仓储类建设项目、受地质条件限制的建设项目，考虑实际停车需求，按照刚性管控和弹性处理相结合原则，在现有审批流程基础上，提出可以结合专项规划设计或者交通研究成果综合确定配建停车泊位数量。