《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第四批）的通知》政策解读

　　一、文件背景

　　为全面贯彻落实党的二十大精神，服务高质量发展大局，广州市规划和自然资源局深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，聚焦企业群众诉求，以推动政府职能转变为抓手，不断优化审批服务机制，近日出台第四批惠企利民促进经济社会发展若干措施，持续优化广州市营商环境，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。

　　二、主要内容及措施亮点

　　《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第四批）的通知》共22条措施，涵盖企业群众密切关注的规划审批、土地供应管理、建设工程规划管理、不动产登记、审批服务提升等多个业务板块。其中，涉及不特定相对人权利义务的创新措施已经制定并出台行政规范性文件，以法治保障改革。主要亮点体现在以下六个大的方面：

　　（一）进一步简流程、优标准，助力“制造业立市”

　　1.政府主动集中连片优化调整全市工业产业区块规划容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度（不超过100米）等指标，为存量工业用地扩容创造条件。优化前，对有增资扩产、扩容提质需求的存量工业用地，申请调整容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划指标的，按程序需由每宗地块的生产企业作为申请主体，编制规划方案，按照局部修正程序完善控规手续。工业区内各个企业重复上述环节，成本高、时间长。优化后，由规划和自然资源部门负责组织各区，统筹开展存量工业用地规划指标调整工作。除容积率突破《广州市工业用地规划控制指标表》、建筑高度超过100米等有特殊需求的项目外，原则上不再需要企业单独委托技术单位编制控规修正方案报批，节约企业委托成本和申办时间。

　　　2.分类优化详细规划专项评估事项工作要求，降低企业资金和时间成本。2022年8月，市规划和自然资源局印发通知明确目前详细规划阶段开展的9项专项评估工作。此次措施进一步优化专项评估的工作要求。一是地质灾害危险性评估、工业产业区块核查与调整、市政基础设施评估等3项，不再列为详细规划编制阶段评估事项，相关情况的核查结果以专章形式纳入详细规划成果；二是社会稳定风险评估等1项,须在项目前期工作阶段开展，提前明确项目在社会稳定风险方面的可行性，加强对重大项目、邻避设施项目的决策把关；三是环境影响评价、历史文化遗产调查、交通影响评估、城市树木保护专章、海绵城市（洪涝安全）评估等5项，细分明确可免于开展或简化成果的情形。通过完善详细规划专项评估管理机制，进一步减轻基层和企业负担，降低专项评估成本，提升规划方案编审效率。

　　3.放宽工业、仓储建筑单倍计容层高基准值，推进厂房、仓库建筑高质量建设。优化前，单、多层厂房、仓库层高基准值为8米；高层厂房、仓库及新型产业用房层高基准值为4.5米。为适应粤港澳大湾区当下产业升级和转型的新时代，此次措施对工业建筑、物流建筑单倍计容的层高基准值予以适当放宽，有效提高我市工业用地节约集约利用水平，促进产业集聚，推广“工业上楼”。具体为：非单层厂房层高基准值首层至第3层为8米，第4至6层为6米，第7层及以上层为4.5米；创新型产业建筑层高基准值首层为6米，第2层及以上层为4.5米；单层仓库、盘道式仓库、盘道式物流建筑层高基准值为12米；其它仓库、物流建筑层高基准值首层、二层为12米，第3至6层为6.6米，第7层及以上层为5.4米；层高超出单倍计容基准值部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。已取得建设工程规划许可尚未办理规划条件核实的建设项目，可按程序申请建设工程规划许可调整适用本条措施。

　　4.支持工业项目内无柱雨篷免于单独办理规划许可手续。为助推制造业立市，保障工业项目生产、运输、装卸货等的遮风避雨需求，在用地权属范围内，满足消防安全、安全生产、建筑退界、退距要求，不占用道路，未围合形成建筑空间的无柱雨篷支持按规定纳入免于单独办理规划报建手续事项；已安装或加装的无柱雨篷参照执行，不影响办理相关工业项目的规划报批手续。

　　（二）进一步减环节、缩时限，推动项目开发建设。

　　1.实行“拍地即进场”，支持企业加快开展前期建设工作。出让地块挂牌成交并完成竞得企业资格审查后，竞得企业需开展地块前期工作的，可以向土地储备机构提交安全生产承诺函，经审核同意后可进场开展前期勘探测量等工作。

　　2.合并办理国有建设用地抵押注销和在建工程抵押登记。优化前，企业需分别申请办理国有建设用地抵押权注销登记和在建工程抵押权设立登记，整个办理过程需要企业多次跑动，耗时较长。不动产登记机构提供国有建设用地抵押权注销登记和在建工程抵押权设立登记的合并办理服务，实现一次申请、一套材料、一次办好，进一步减少企业跑动次数，压缩登记机构办理环节和时间。

　　3.优化已办理预告登记且已委托开发企业办证类增量房网办流程，提高业务办理便利度。取消已办理预告登记且委托开发企业办证类增量房转移登记网办业务购房人“人脸识别认证”操作和“现场核验”环节，持续提升不动产登记网办业务便利度和企业群众办事体验。

　　（三）进一步优供应、减负担，支持土地开发利用

　　1.降低用地开发建设成本，合理确定公共管理与公共服务用地、商业服务用地绿地率指标。落实《广东省城市绿化条例》《广州市绿化条例》要求，在控规编制阶段，根据用地面积、形状、功能类型等具体确定公共管理与公共服务用地、商业商务用地的绿地率，提高规划控制指标与实际使用需求的契合度，提升商业用地使用效率，活跃商业气氛、提升商业价值。

　　2.规范统一土地出让、规划核实的土地出让金核算的建筑面积标准，减少出让合同调整环节，节省项目时间成本。优化前，用地项目核定建筑面积的变化，以规划和自然资源部门批准规划条件的建筑面积、规划报建及规划条件核实的建筑面积为准。超出原出让合同约定面积的，需按规定核算土地出让金并调整土地出让合同。优化后，涉及核算土地出让金的建筑面积统一以规划和自然资源部门批准的规划条件、规划报建和规划条件核实的计容面积为依据，最终核算土地出让金面积以规划条件核实为准。建设项目按经规划和自然资源部门批准的规划设计图纸施工，不改变规划批准的使用功能、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积超出建设工程规划许可计容面积的，属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同。

　　3.优化首次土地出让合同约定不同建筑功能及面积项目的土地出让合同的办理，减少出让合同调整次数。优化前，首次土地出让合同约定不同建筑功能及面积项目，在取得规划条件核实意见书后，因办理土地核验和不动产登记手续，需要多次调整土地出让合同。优化后，按照出让合同进行总量控制。如果不超出原合同约定的各建筑功能及面积，则无需要调整土地出让合同，直接进行额度扣减，并办理不动产登记。

　　4.优化政府内部流程，提前主动做好服务，已完成规划条件核实尚未办理不动产登记的建设项目无需重新开展规划条件核实，无需单独申请土地出让金核实。属于《广州市规划和自然资源局关于进一步规范建设项目容积率计算及土地出让金计收等工作的通知》第二条规定情形的建设项目，已完成规划条件核实尚未办理不动产登记的，由不动产登记机构提前做好服务，通过内部会办获取建设项目是否符合按图施工、是否改变规划批准的使用功能、是否涉及容积率调整、是否涉及违法建设等“四要素”要求，以及合理误差、上限值等核定情况，对符合要求的建设项目直接按前述通知规定办理不动产登记，无需用地单位重复跑动。

　　5.建设单位无需委托测绘单位对出让地块规划设计方案所需的地形图进行修、补测。明确建设单位无需委托测绘单位对出让地块规划设计方案所需的地形图进行修、补测，由土地储备机构、市城市更新土地整备保障中心（市自然资源测绘中心）分别提供新出让、历史出让地块1:500地形图。建设单位可直接将土地储备机构或市城市更新土地整备保障中心提供的1:500地形图作为规划设计方案（总平面图）的底图，无需委托测绘机构进行地形图修、补测，降低项目筹建成本。

　　（四）进一步简材料、优服务，提升审批服务效能

　　1.放宽香港、澳门、台湾地区以及境外法人或者非法人组织办理不动产登记的身份证明材料要求，助力境外企业投资发展。优化前，港澳银行在粤港澳大湾区九市办理不动产抵押登记时，凭经公证、转递的设立文件和注册证明作为身份证明材料；其他境外法人或者非法人组织除了提交境外经公证、认证的设立文件和注册证明，还需要提交其在境内设立分支机构或者代表机构的批准文件和注册证明。优化后，明确可提交境外经公证、认证的设立文件和注册证明或者提交在境内设立分支机构或者代表机构的批准文件和注册证明申请办理不动产登记。

　　2.优化、调整登记资料查询申请材料，实现不动产登记档案影像全市通查。放宽港澳台地区及境外法人或者非法人组织的身份证明材料要求，明确可提交境外经公证、认证的设立文件和注册证明或者提交在境内设立分支机构或者代表机构的批准文件和注册证明申请查询不动产登记资料。取消境外形成的申请材料中文译本须先经公证的要求，查询人对其真实性、准确性负责。实现不动产登记档案影像全市通查，群众可就近到全市任意窗口即时调阅不动产登记档案，无需专门到不动产所在区的窗口办理。多措并举提升不动产登记资料查询业务办理便利度。

　　3.建设惠企利民服务窗口，构建常态化规范化服务机制。在规划和自然资源部门派驻市区两级政务中心窗口分别开设惠企利民专窗、热线和信箱，提供现场业务咨询解答，并跟进解决企业和群众关切的困难问题，进一步畅通与企业和群众交流互动渠道和服务载体，提升政务服务窗口建设水平。

　　（五）进一步保民生、促发展，提升城市人居环境

　　1.公共开放空间不计容比例上限提高至5%，鼓励创造舒适建筑空间。明确住宅、办公、商业、工业建筑（创新型产业建筑）尚未办理规划条件核实的建设项目，除首层外公共开放空间不计容比例由不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积的3%提高至5%。鼓励利用层间架空、空中连廊等打造丰富的公共开放空间，创造宜居环境。已取得建设工程规划许可尚未办理规划条件核实的建设项目，可按程序申请建设工程规划许可调整适用本条措施。

　　2.放宽复式住宅建筑挑空部分计容要求，推进高品质改善型住宅建设。为适应后疫情时代对于“健康住宅”要求，推进高品质住宅建设，提升改善型住宅产品吸引力，明确建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的，按1.5倍计算容积率建筑面积部分层高由原6米放宽至7.2米。已取得建设工程规划许可尚未办理规划条件核实的建设项目，可按程序申请建设工程规划许可调整适用本条措施。

　　3.鼓励提升裙楼屋顶公共空间通达性。支持建筑裙楼屋顶增设公共空间、屋面绿化，设置公共活动区域，为城市提供丰富的第五立面景观效果，明确满足《广州市建筑工程容积率计算办法》第四条（一）的裙楼屋顶梯屋、电梯机房不计入容积率建筑面积。已取得建设工程规划许可尚未办理规划条件核实的建设项目，可按程序申请建设工程规划许可调整适用本条措施。

　　（六）进一步破堵点、保权益，解决企业难题

　　1.单独核算经营性用地配套公共服务设施建筑面积，保障企业经营性计容建筑面积不受影响。优化前，附属在其他用地上但实际需独立用地,具体用地范围在建筑设计阶段根据地块整体设计方案确定的社区公共服务设施未纳入独立用地社区公共服务设施有关规划管理规定适用范围，核发规划条件后需额外增加设施建筑面积的，占用原规划条件经营性计容建筑面积。优化后，在核发规划条件时单独核算并确定建筑面积。核发规划条件之后确需在规划地块内增加社区公共服务设施的建筑面积的，规划和自然资源部门根据用地单位的申请，征求行业主管部门意见后，增加的建筑面积不纳入原规划条件的计容建筑面积，在不占用企业经营性计容建筑面积的同时有效提升公共服务设施保障能力，增强企业开发项目的便民服务水平。

　　2.尊重原土地出让合同权益，现具备实施条件的存量工业用地可按照有效的批复实施建设。对已取得合法用地手续，已取得规划条件或已取得总平面方案或修建性详细规划批复，且仍然有效并仍具备实施条件的存量工业用地，详细规划将其调整为其他用地性质但近中期暂不组织实施的，尊重原土地出让合同权益，可继续按照有效的批复申请后续实施建设，无需办理国土空间详细规划修正手续。

　　3.细化失信被执行人办理规划许可、不动产登记等相关限制性要求，明确失信被执行人资产处置。优化前，未明确失信被执行人办理规划许可、不动产登记等相关限制性要求，限制其办理规划条件核实、首次登记等业务。优化后，当事人已纳入人民法院失信被执行人名单的，根据法律、法规或者党中央、国务院政策文件规定限制购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋，规划和自然资源部门不予办理规划许可，不予办理当事人作为交易受让方购买房屋的转移登记、预告登记，但可以依法办理建设工程规划条件核实、不动产首次登记，以及当事人作为交易转让方办理房屋的转移登记、预告登记。通过明确失信被执行人办理规划许可、不动产登记等相关限制性要求，为失信被执行人提供资产处置路径，助其解决经营难题。

　　　4.优化破产企业房产处置程序，明确办理首次登记材料。优化前，因债务人资料缺失或第三方机构（如设计、勘察、监理等单位）不配合竣工验收等情形导致无法办理建设工程竣工验收的，因工程缺少房屋已经竣工的材料无法办理不动产首次登记。优化后，明确在企业破产案件中，因债务人资料缺失或第三方机构（如设计、勘察、监理等单位）不配合竣工验收等情形导致无法办理竣工验收的，不动产登记机构可以依据专业机构对工程质量安全鉴定合格的结果办理不动产登记，不再收取房屋或建设工程已经竣工的材料。