广州市规划和自然资源局关于实施乡村振兴项目点状用地分类办理指引的通知

各区分局，广州空港委国土规划和建设局，局属各单位，机关各处室：

　　为助力我市乡村振兴，进一步提升乡村土地利用的精细化、精准化、集约化程度，根据《广东省自然资源厅关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》（粤自然资规字〔2019〕7号）规定，现就实施乡村振兴项目点状用地分类办理指引通知如下。

　　一、纳入点状用地范围

　　根据《广东省自然资源厅关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》（粤自然资规字〔2019〕7号）规定，点状用地项目须为实施现代种养业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡土特色产业、乡村信息产业及乡村新型服务业等乡村产业项目及其配套的基础设施和公共服务设施建设确需的零星、分散用地。

　　点状用地不适用于不符合国家、省法律法规以及相关产业政策规定的项目，不适用于商品住宅和别墅类等房地产、私人庄园会所、私人住宅、大棚房和变相房地产开发项目以及法律法规禁止的其他情形。

　　二、点状用地分类

　　根据《广东省自然资源厅关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》（粤自然资规字〔2019〕7号），按照是否办理征收集体土地为国有土地、是否办理农用地和未利用地转为建设用地的审批分为下列三类。

　　（一）不征不转，指不需办理征收集体土地为国有土地手续，且不需办理农用地和未利用地转建设用地手续。具体情形如下：

　　1.按原用途管理

　　（1）农牧渔种植及养殖用地，包括直接利用耕地耕作层或其他农用地表层土壤进行农业生产的简易大棚，利用现状坑塘水面建设的养殖池塘，不破坏耕作层的机耕路、排水沟、生产用池、生态沟渠，利用现状坑塘水面建设的生态化尾水处理设施（含大棚）。

　　（2）生态保留用地，不涉及占用永久基本农田、不破坏耕作层、不直接固化地面、不改变土地用途的生态景观、栈道、观景平台、公共厕所、停车场等乡村产业配套的基础设施和公共服务设施用地。

　　2.设施农业用地

　　设施农业用地包括农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地，具体情形如下：

　　（1）栽培类：工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等，场内道路、灌溉水渠，播种间、播种催芽室，生产看护房，田间冷链仓库、设备管理用房（含水泵配电管理用房等）、排灌站、初级分拣用房、检验检测室、农产品产地初加工、副产物处理场所、烘干设施用房，栽培基质及有机肥生产场地、农资和农业机械临时储存和维修车间用地。

　　（2）畜禽养殖类：畜禽舍（含种禽场内孵化房、奶牛场内挤奶间、运动场），场内道路、排水（污）沟、隔离带（围墙、防疫沟）、畜禽有机物处置场所（含堆肥场、病死畜禽无害化处理场所）、粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地（含粪便收集场所、污水处理场所、中小型沼气池等），生物质（有机）肥料生产设施用地，设施设备用房（含水泵配电用房、水塔（池）等）、初级分拣用房、检验检测室、动物疫病防控设施（更衣室、消毒通道（池）、兽医室）、临时存储用房（含兽药贮存等）、生产监控设施，自用饲料贮存、加工场所（含青贮场所、干草库等），必要管理用房（含场区内的生产管理办公用房、员工宿舍、食堂）。

　　水产养殖类：工厂化养殖场所（含繁育车间、设施养殖池），场内道路、进排水渠道，生产看护房，其他尾水处理设施，田间冷链仓库、设备管理用房（含水泵配电管理用房等）、初级分拣用房、检验检测室、临时存储用房、必要管理用房。

　　（二）征转分离，是指不需同时办理征收集体土地为国有土地手续、农用地和未利用地转建设用地手续。具体情形如下：

　　1.只转不征，指只办理农用地和未利用地转建设用地手续，保留集体所有土地，不需办理征收集体土地为国有土地手续。适用于留用地、乡村振兴项目等村集体经济发展项目。

　　2.只征不转，指只办理征收集体土地为国有土地手续，保留农用地和未利用地用途，不需转建设用地，主要适用于生态用地项目。

　　（三）征转合一，即既征又转。项目区内建设需要使用国有建设用地的，需同时办理征收集体土地为国有土地、办理农用地和未利用地转为建设用地的手续。

　　综合以上三类，分别梳理按农用地管理和按建设用地管理的规划用地手续办理程序。

　　三、按原地类、设施农业用地管理的规划用地手续办理程序

　　（一）按原地类管理

　　不涉及规划用地手续，可由项目开发主体与土地权利人签订土地使用合同，明确种植、养殖、管护、修复和经营等关系。

　　（二）设施农业用地

　　设施农业属于农业内部结构调整，可以使用一般耕地，不需办理建设用地审批手续，不需要落实建设用地规模和建设用地指标，只需到镇（街）办理设施农用地备案手续即可。根据《广东省自然资源厅广东省农业农村厅关于加强和改进设施农业用地管理的通知》（粤自然资规字〔2020〕7号）、我市设施农业用地“两手册一指南”、设施农业用地正负面管理清单等规定，具体办理流程如下：

　　1.设施农业用地主体向镇（街）提出申请；

　　2.镇（街）组织设施农业用地主体、农村集体土地所有权人（或国有土地承包经营权人）对设施农业用地相关使用条件、恢复要求及违约责任等协商一致；

　　3.设施农业用地主体与农村集体土地所有权人（或国有土地承包经营权人）签订《广东省设施农业用地协议》，涉及土地经营权流转的另行签订流转协议；

　　4.农村集体土地所有权人或用地主体在协议签订后的10个工作日内到用地所在镇（街）申请备案。

　　种植设施不破坏耕地耕作层的，可以使用永久基本农田，不需补划；养殖设施和破坏耕地耕作层的种植设施，选址确实无法避让永久基本农田的，允许使用少量永久基本农田，但应控制在项目用地规模的15%以内，最多不超过30亩，并须按规定落实补划。

　　不涉及永久基本农田的，设施农业用地协议签订后即可动工建设；涉及永久基本农田的，镇（街）将拟用地情况报区分局，由区分局在10个工作日内会同区农业农村部门组织现场踏勘并进行论证，出具是否同意使用的书面意见，同意使用的可动工建设。

　　（三）只征不转

　　1.需办理征收集体土地为国有土地报批手续，不涉及用地规模、用地指标，不涉及耕地占补平衡；需参照非农业建设项目征收土地办理征地补偿安置，包括为被征地农民购买社保和落实留用地安置。

　　2.对于项目区内的生态保留用地可“只征不转”、按国有农用地或未利用地管理。

　　3.不需要办理土地供应手续，可按照国有农用地或未利用地确权登记。

　　四、按建设用地管理的规划用地手续办理程序

　　（一）基本要求

　　1.单个项目建设用地总面积不超过30亩。点状项目用地以项目区为单位供地，项目区为单个地块的，可单个申请用地；项目区为多个地块的，可结合实际需要整体规划建设，合理确定不同地块的面积、用途，按建设地块搭配或组合为一宗用地。

　　2.点状建设用地选址不得位于禁止建设区、不得占用永久基本农田、不得突破生态保护红线。

　　3.根据村集体的意愿按照“既征又转”或“只转不征”办理建设用地审批手续。

　　4.需要用地规模、用地指标，即符合城乡规划、土地利用总体规划，使用年度土地利用计划指标。其中用地指标原则上由市统筹安排。

　　5.占用耕地（含可调整农用地和兴建前为耕地的设施农用地）的，必需落实耕地占补平衡、占水田补水田。

　　6.涉及占用林地的，应当办理使用林地审批手续。

　　7.点状建设用地属经营性用地的，可由所在村按村留用地办理，使用留用地指标，对于村没有留用地指标的，村集体可按规定申请预支留用地指标；也可由区土地储备机构按储备用地办理，不需抵扣所在村留用地指标。

　　（二）办理程序

　　1.申请点状建设用地

　　由村集体经济组织持点状项目开发意向方案（或乡村振兴项目批准文件）向所在区分局申请点状建设用地。按留用地办理且本村没有留用地指标的，一并申请预支的留用地指标。

　　2.组织编报项目实施方案

　　由区分局根据点状建设用地实际情况，征求区发展改革、生态环境、住房城乡建设、水利、农业农村、文化和旅游等有关部门意见，由上述部门对点状项目产业类型、用地规模、监管要求等提出意见，由区分局牵头组织编制项目实施方案，报区政府批准。其中，已纳入农业部门乡村振兴项目库、纳入我市土地利用年度计划的乡村振兴项目库或已编制选址论证报告的用地，无需编报项目实施方案。

　　3.确定点状建设用地规划条件

　　（1）情形一：符合城市（镇）总体规划（含项目选址论证报告已批准的），不符合土地利用总体规划的办理程序

　　位于城市（镇）总体规划确定的建设用地范围，但不符合土地利用总体规划的，可视同土地利用总体规划的有条件建设区管理。由区分局组织编制有条件建设区使用方案，按规定征求区发展改革、工信、城乡建设、农业农村、环保、林业园林等部门意见后，按程序上报审批，并由区分局逐级上报省自然资源厅备案。

　　上述编制有条件建设区使用方案，需使用预留城乡建设用地规模的，应符合《广州市规划和自然资源局关于进一步明确预留城乡建设用地规模使用有关事项的通知》等规定，由区分局组织编制预留规模使用方案，按规定征求区发展改革、工信、城乡建设、农业农村、环保、林业园林等部门意见后，按照“谁预留、谁审批”原则进行审批，并由区分局逐级上报省自然资源厅备案。如需使用市级预留城乡建设用地规模的，应先专项请示市政府同意后，再按上述程序编制预留规模使用方案。

　　（2）情形二：符合土地利用总体规划，未纳入城市（镇）总体规划确定的建设用地范围的办理程序

　　位于土地利用总体规划确定的建设用地范围，但未纳入城市（镇）总体规划确定的建设用地范围的，可通过对项目地块编制或调整控制性详细规划、村庄规划的方式，明确城乡规划管理要求。

　　控制性详细规划编制（修编）或调整类项目地块的办理流程按照《广州市国土资源和规划委员会关于印发穗府令157号文涉及控规管理事项有关工作指引的通知》（穗国土规划字〔2018〕316号）的相关规定实施。

　　编制或调整村庄规划类项目地块可参照《广东省村庄规划编制基本技术指南（试行）》（粤自然资规划函〔2019〕1786号）、《广州市村庄规划深化编制技术指引（试行）》（穗国土规划字〔2018〕292号）执行。

　　（3）情形三：符合土地利用总体规划，无控制性详细规划、村庄规划覆盖，在城市（镇）总体规划范围之外的办理程序

　　选址在城市（镇）总体规划确定的建设用地范围外，且无控制性详细规划、村庄规划覆盖的点状建设用地，可依据区分局批准的项目选址论证报告出具规划条件。

　　4.征转手续办理

　　（1）只转不征主要环节

　　“只转不征”点状建设用地报批手续原则上参照现行村留用地报批程序办理。由村集体经济组织委托有资质的测绘单位编制《土地勘测定界技术报告书》及相关图件、权属汇总表等材料；报区分局组卷，准备呈报说明书、补充耕地方案和农转用方案、耕地占补平衡等材料后，报区政府审定同意；区分局再报市局，市局用途管制处会市土地利用规划编制中心组织审核。市局审核后集中报市政府审批。

　　市政府批复后，由区政府缴交新增建设用地有偿使用费，完成缴费后由市局核发用地批复，由区分局协助村集体经济组织按规定申办集体土地所有权证或集体土地使用权证注销或注记手续，缴交耕地占用税，核发用地结案函。

　　（2）既征又转主要环节

　　①按照村留用地办理的点状建设用地，由村集体经济组织委托有资质的测绘单位编制《土地勘测定界技术报告书》及相关图件、权属汇总表等材料；报区分局组卷，由区分局协调村集体经济组织开展征地启动公告、征地补偿安置方案公告、听证、补偿登记、征地协议签订等征地前期工作，准备呈报说明书、补充耕地方案、农转用方案、土地征收方案、耕地占补平衡、前期工作结论性意见、社保审核意见等材料后，报区政府审定同意；区分局再报市局，市局用途管制处会市土地利用规划编制中心审核。市局审核后报市政府或省政府审批。

　　市政府或省政府批复后，由区政府缴交新增建设用地有偿使用费，完成缴费后由市局核发用地批复，由区分局协助村集体经济组织按规定申办集体土地所有权证或集体土地使用权证注销或注记手续、缴交耕地占用税和完成征地补偿等，核发用地结案函。

　　②按照储备用地办理的点状建设用地，由区土地储备机构列入年度土地储备计划，委托有资质的测绘单位编制《土地勘测定界技术报告书》及相关图件、权属汇总表等材料，协调村集体经济组织开展征地启动公告、征地补偿安置方案公告、听证、补偿登记、征地协议签订等征地前期工作，落实耕地占补平衡、前期工作结论性意见、社保审核意见等材料；报区分局组卷，由区分局准备呈报说明书、补充耕地方案、农转用方案、土地征收方案后，报区政府审定同意；区分局再报市局，市局用途管制处会市土地利用规划编制中心审核。市局审核后报市政府或省政府审批。

　　市政府或省政府批复后，由区政府缴交新增建设用地有偿使用费，完成缴费后由市局核发用地批复，由区土地储备机构按规定申办集体土地所有权证或集体土地使用权证注销或注记手续、缴交耕地占用税和完成征地补偿等，取得用地结案函。

　　5.供地手续办理

　　区分局协助村集体经济组织申办供地手续，其中项目位于越秀、海珠、荔湾、白云、天河、花都、番禺、从化区的，向市局申请办理，位于黄埔、南沙、增城区的，向所在区分局申请办理。按下列情形分别办理：

　　（1）只转不征的建设用地，保留集体土地性质，村集体经济组织持规划条件、留用地指标核定函、用地结案函，按规定申请核发建设用地规划许可证，核发给村集体经济组织。

　　属经营性集体建设用地的，在村集体经济组织依法取得土地使用权后，可依法按程序办理集体建设用地流转手续，由村依法进行表决，村集体经济组织可在区一级农村集体资产交易服务机构或广州公共资源交易中心依法组织办理集体建设用地流转手续。其中，工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者得，应以招标、拍卖或挂牌方式公开出让、出租，其他用途的集体建设用地使用权的流转可采用协议方式进行。

　　（2）既征又转的建设用地，办理征收为国有土地、转建设用地手续后，按国有建设用地管理。

　　①符合划拨用地目录的，区分局协助村集体经济组织持规划条件、用地结案函等材料，申请办理划拨供地手续，核发划拨决定书和建设用地规划许可证。

　　②按照村留用地办理的，区分局协助村集体经济组织持规划条件、留用地指标核定函、用地结案函等材料，按规定申请办理留用地返拨供应手续，核发划拨决定书和建设用地规划许可证。

　　③按照政府储备用地办理的经营性用地，按规定采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让。由区土地储备机构申领规划条件、取得用地结案函后，按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》等国家、省、市有关规定设定出让条件，市局或区分局组织市场地价评估、编制点状用地出让方案，提交市、区土地管理委员会集体决策并报市、区政府批准，委托广州公共资源交易中心发布出让公告，按照“价高者得”原则，确定土地使用权人并签订国有建设用地使用权出让合同。

　　6.确权登记程序

　　依法取得土地使用权的主体持建设用地规划许可证或土地划拨决定书或出让（流转）合同及其他法定材料，按规定向区不动产登记机构申请办理不动产登记手续。

　　五、请各区分局及相关处室主动服务，积极协调乡村振兴项目规划用地手续，上述指引实施中有关意见和建议，请径向局开发利用处反映。

　　特此通知。

　　广州市规划和自然资源局

　　2020年12月15日