为全省城镇老旧小区改造提供可复制可推广经验
广州市永庆坊改造前
广州市永庆坊改造后
佛山市旭日社区改造后效果图
梅州市梅江区新中苑小区停车场改造
编者按
改革开放以来,广东的城市建设取得了举世瞩目的伟大成就，城市规模不断扩大,城市的效能不断提升，城市面貌和形态发生了天翻地覆的变化。在经历了快速扩张、膨胀期之后，广东的城市进入了提质扩容、量质并重的建设发展新阶段。城市更新成为城市发展的重要途径和方向。
广东是城市更新的先行者。2009年广东省与国土资源部合作建设节约集约用地试点示范省，广州在全国率先探索实施“三旧”改造，2012年国土资源部和广东省政府在广州召开全国节约集约用地政策创新座谈会，向全国推广广州“三旧”改造试点经验。
广东城市更新历经十余年探索和创新，城市的面貌、社会结构、经济基础发生了深刻的变化。广东的城市更新到了新的历史节点。为了回顾和总结广东城市更新十余年的发展历程，广东建设报将举办系列活动，并推出广东城市更新全媒体系列报道。
广东城市更新全媒体系列报道将从不同维度记录广东城市更新的历程，讲好城市更新的故事，抒写城市更新情怀，展示广东十余年城市更新取得的成就，总结、升华广东城市更新成功的经验，深入解析城市更新过程中遇到的难点、痛点、焦点问题，探寻城市发展的内在规律和逻辑，寻求城市更新未来的发展路径，为广东的城市更新提供新的智慧和新的动能，助推广东城市更新更加科学、更加有序、更加稳健地高质量发展。
城市中破败的老旧小区，不仅是困扰居民的一桩心事，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。老旧小区改不改、怎么改、改造效果如何？改造资金如何筹措，如何进一步完善配套政策？以及老旧小区改造提升后，如何培育居民共治精神，打牢长效管理基础，巩固改造提升成果，成为当下城市管理者亟需思考的问题。
日前，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号）等文件发布，明确提出了城镇老旧小区改造的目标和任务。据广东省住房和城乡建设厅负责人介绍，2020年，我省任务目标是新开工改造345个城镇老旧小区，涉及居民约18.26万户。截至8月底，已改造51个老旧小区，涉及4.4万户，正在开展改造289个老旧小区，涉及14.5万户，按户数统计开工率70.2%。
目前，我省在广州、佛山、江门和梅州等地开展试点，在建立工作统筹协调机制、改造资金政府与居民及社会力量合理共担、“共同缔造”、存量资源整合利用和探索社会力量以市场化方式参与等方面进行深入探索，为全省城镇老旧小区改造切实提供可复制可推广的经验。
创新模式 多方筹措改造资金
探索社会力量以市场化方式参与机制
资金筹措是改造老旧小区的难点之一。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，全面推进城镇老旧小区改造，必须建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加快培育规模化实施运营主体，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与，这也是满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展的重要切入点。
据了解，广州市列入改造计划的老旧小区共817个，已完成的有431个，在建的有269个，正开展前期工作的有117个。广州市住建局负责人认为，老旧小区改造应拓宽资金来源，采取“社会资本参与、政府保基本、专业经营单位出资、居民自筹”等多种方式并灵活组合的改造资金筹集机制。具体而言，社会资本参与包括一是社会资本参与全面改造项目。各区政府主要引入以国有企业为主的社会资本实施，依靠项目自身平衡改造资金，全面改造方案新建建筑面积除满足居民回迁和必要功能配套需求外，其余部分原则上只能用于商务办公。优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、总体资金平衡方案等内容。二是社会资本参与混合改造及小微改造项目。各区政府成立区级城市更新公司或引入国企参与老旧小区改造，区政府整合区属公有资源，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计改造运营，将使用权通过基础设施特许权（BOT）等方式提供给企业，企业通过建设智慧社区、电梯租赁、快递物流、超市菜市场、停车设施、物业管理、养老托幼、助餐保洁等有偿服务获得经营收益，或通过局部拆建，调整功能规划和容积率，引入业态获得经营收益。对于基础设施破损严重，人居环境差的，又不能引入社会资本的纯住宅类老旧小区，由政府负责保基本，主要解决“保民生”的基础类改造内容，如建筑本体楼道整治、无障碍设施、消防设施、公共照明、公共空间的改造；专业经营单位原则上应按“谁收费、谁出资”的原则负责小区内以及周边相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升；居民自筹资金主要是建立维修资金、电梯加装、缴交物业费、完善后续管养等。
除此之外，还要用好金融机构支持老旧小区改造的政策。广州市政府与中国建设银行已签订框架协议，建设银行将为广州城镇老旧小区改造提供300亿元的信贷额度支持，包括对改造项目参建方及在老旧小区改造中引入商业、养老、托幼、医疗、超市等配套公共服务设施的市场主体的信贷支持。
佛山市南海区桂城街道桂一社区作为省级老旧小区试点，引入中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称“建设银行”）和佛山市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）共同探索社会力量参与老旧小区改造的方式，通过建立密切、长久及融洽的战略合作伙伴关系，充分发挥各自特长，实现共赢的目标。具体引入模式包括三类：一是建设银行装修贷产品：业主通过建设银行“装修贷产品”获得房屋修缮资金，委托万科物业进行房屋出租，所获租金用于偿还装修贷费用；由于装修使房屋质量提高，可以获取更稳定、优质租客资源，借此得到长期稳定收益；二是住房租赁托管：通过本次契机，万科物业积极配合政府的住房租赁业务管理，对老旧小区的闲置房屋做出租管理，提高社会资源利用率；三是住房养老产品：持续经营过程中，万科物业将协助建设银行进一步推广住房养老；同时通过本次合作，将提高小区居住档次，推动政府住房租赁的政策，不仅横向联合建设银行对于住房养老的普及，同时也让业主安居乐业，提升双方品牌。资金来源于物业自有经营收入，通过万科物业管理，提升并完善社区资源，提升公有物业价值，增加公共广告收入和车位收入，以保障居民房屋保值增值为出发点，先行先试，探索出社会力量参与的切入点、可持续运营、可复制的方式。
为探索统筹各部门各行业的资金、资源、力量用于老旧小区改造，江门市住建局充分利用民政、残联、文广旅体等行业部门的政策资源。如残联在蓬江区甘化社区单元楼道内加装了楼梯扶手，为残疾人和老人上下楼提供了便利。江海区富横社区利用体育公园补助资金建设体育设施，完善社区配套；吸引社会力量参与。如国资企业在蓬江区育德社区建设立体停车场，缓解社区停车难；市规划院开展设计进社区，助力老旧小区改造；积极引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造。蓬江区为改善 “三线”及水管布设混乱的现象，制定了相关工作方案，由各运营商分片包干形式推进小区管线整治。
“一社一策” 因地制宜
实行联合验收 加快改造项目审批
今年，佛山市计划启动168个社区改造，其中重点改造社区105个，一般改造社区63个。特别是在105个重点改造社区中要完成省下达的123个老旧小区的改造任务，涉及改造面积593.39万平方米、改造户数38599户、改造楼栋数3668栋。截止到8月底，佛山市已完成前期调研和改造准备的老旧小区68个，涉及改造面积307.7147万平方米、改造户数27064户、改造楼栋1313栋。
据了解，禅城区祖庙街道旭日社区和南海区桂城街道桂一社区为省级老旧小区试点。旭日社区“共同缔造”项目于2019年末展开前期筹备工作，委托佛山市南方建筑设计院进行旭日社区微改造的方案定制工作，期间开展了对旭日社区20天现场踏勘，针对全区107个点位，采集现场资料1900多项，调研及方案涉及内容包含2个板块14个大类，33个小类，建立囊括98个项目的项目库，其中约40次走访与居民接触沟通，并向居委领导了解社区的现状概况，听取居民对社区改造的实际需求意见，形成旭日社区 “一社一策”改造方案。桂一社区于2020年第二季度末开展前期筹备工作，同年6月初，佛山市南方建筑设计院派遣多名设计人员到桂一社区内进行现场踏勘，对社区内的18个生活小区的公共环境、绿植绿化、居民建筑等进行拍照存档，同时社区居委提供了相关的社区资料，以此建立了“桂一社区微改造资料库”。
为更好地指导佛山市的社区改造工作，规范“一社一策”改造方案的编制，简化改造工程建设流程，加快工程建设进度，佛山市住建局编制了“宜居佛山 共同缔造”行动指南的相关配套文件。改造方案经居民同意，各区“共同缔造”行动领导小组成员单位对“一社一策”方案文本进行联合审查，依据审查通过的改造方案及联合审查意见，直接办理城镇老旧小区改造项目立项和用地规划许可手续，不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理用地规划许可，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件。不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可；将工程质量监督手续和施工许可证合并办理；实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查；涉及新增建设项目、改建和扩建增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可，实行施工图联合审查。各类城镇老旧小区改造项目由相关各方进行一次性联合验收。
按照“一区一策”“各取所需”的原则精准施策，江门市蓬江区石湾社区（启明里）房屋建筑历史超百年，融合了传统岭南派风格和西方建筑特点，风格独特，但区域整体基础设施欠账多，片区活力不足，其改造策略是政府前期投入改善基础设施，提升业态，活化片区，以公有物业为载体引入首批文旅产业，盘活闲置低效资源，发挥引领效应，吸引社会资本运营。江海区富横社区（横坑村）周边近年集中实施了江海云道、白水带体育公园、江门市儿童公园等精品项目，迅速成为江门市的人气旺地，其改造策略是将老旧小区改造与旅游产业相结合，作为片区配套发展餐饮休闲业态，打造“江门的彩虹村”，成为了“网红打卡点”。
为简化老旧小区改造项目审批办事流程，梅州市住建局会同相关单位编制了《梅州市城镇老旧小区改造工作流程指引》，重点是简化了用地预审和规划许可手续。一是为提高城镇老旧小区改造项目审批效率,对于政府部门主导实施的未涉及增加建筑面积的改造整治项目采用豁免清单的形式，免于办理建设工程规划许可证。有效地压缩项目建设周期，降低建设项目成本。二是对于城镇老旧小区需拆除重建的局部改造项目，则实行建设工程规划许可与人防工程行政许可并联审批，实施“一家牵头、一窗受理、并联审批、限时办结”的工作机制。合并办理后，减少了审批环节，压缩了审批时限，精简了办事材料，从而缩短项目建设周期。
党建引领 “共同缔造”
构建共建、共治、共享的新格局
做好城镇老旧小区改造这项系统工程，需要破解多个难题。比如需要地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。梅州作为全域均属原中央苏区的地级市之一，有着浓郁的党建氛围。在老旧小区改造过程中，梅州市坚持以党建为引领推动工作的开展，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，同时发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。
据梅州市住建局负责人介绍，在老旧小区改造过程中，发挥党员“八带头”，将小区改造向“共同缔造”延伸。 以梅县区县属宿舍改造为例，小区党支部主动召集党员、居民代表召开座谈会，并开展党员志愿者活动，充分听取居民代表意见，共同探讨解决方案；同时开展改造意愿调查，利用晚上6点半业主较齐的时间段上门征求业主意见，并且协调物业召开业主委员会充分听取业委会意见；小区党支部还通过张贴宣传海报、座谈会形式告知业主老旧改造事宜，激发业主参与积极性。通过把党的体制优势转化为老旧小区改造工作优势，引导社会多方力量共同参与老旧小区改造，切实形成党员引领带动、居民广泛参与的局面。社区和居民共同完善小区管理，促使老旧小区的治理从“靠政府管”向“自治共管”转变，形成以老旧小区改造工作“共同缔造”的建设模式，构建老旧小区共建、共治、共享的新格局。
同时，梅州市坚持因地制宜，从实际出发，顺应群众期盼和居民自愿，健全居民参与机制；探索建立激励机制，优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划。坚持“业主主体”原则，面向社会公开接受老旧小区报名，把主动提出改造申请、改造意愿强烈的小区纳入梅州市老旧小区改造储备库。
广州市坚持以基层党建统领社区改造。结合开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，深化“令行禁止、有呼必应”党建引领基层共建共治共享社会治理格局，构建“区-街-社区-网格-楼宇”五级党组织网络，健全党建引领的多元化治理方式。天河区德欣社区改造项目实施过程中，社区以“1+N+X”组织架构（社区党总支部+助理网格员+兼职网格员）为抓手，搭建社区党群服务平台，有力推动社区改造，为疫情期间社区疫情排查防控提供了强有力的组织和队伍保障。同时以“共同缔造”赋能社区改造。荔湾区泮塘五约、越秀区盐运西等小区，成立“共同缔造”工作坊，开展“社区事大师做”“社区事街坊做”活动，组织社区设计师、工程师、志愿者和居民共同参与老旧小区改造，以政策规定为尺度，以居民需求为目标，为社区改造集思广益、出谋划策，实现美好家园“共同缔造”。
随着老旧小区改造的不断推进，小区的配套设施会越来越齐全、居住环境会越来越优美，管理会越来越精细化，老百姓的获得感、幸福感、安全感也会越来越强。
粤公网安备 44010402000239号
