《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》的文件解读

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政策解读内容如下：

近日，经市人民政府批准同意，《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（下称《通知》）印发实施。《通知》根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号，下称12号文）自2014年3月份实施以来的情况及国土资源部办公厅2018年3月12日印发的《关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号，下称新《技术规范》），结合近几年国家和省市出台的新政策，并针对实际工作中出现的新问题，着眼于进一步完善出让金计收政策体系，适应新形势新要求，促进房地产市场健康平稳运行。 

一、《通知》出台的背景和过程 

2014年3月28日颁布实施的12号文基本明确了我市国有建设用地出让金的计收政策，对进一步加强我市国有建设用地有偿使用工作，提升我市土地节约集约利用水平等方面发挥了重要的制度保障作用，取得了较好的社会效果。 

为进一步完善我市出让金计收政策体系、促进我市房地产市场健康平稳运行，市国规委根据法律法规规定和上级新的政策文件精神，结合本市实际，对12号文中的出让金计收政策进行了评估修订，并反复多次召开了专题研讨会议，在征求了市、区有关部门意见及向社会公开征求意见后，根据社会各界意见建议，经反复研究修改，形成了《通知》，并经市政府第15届31次常务会议审议通过后印发施行。 

二、《通知》的主要内容 

《通知》共分四章17条。除继续沿用现行大部分政策外，对部分政策进行了补充完善： 

一是明确规定城市更新改造项目出让金计收时点。《通知》规定：除有效的改造方案批复或原出让合同已有约定外，城市更新改造项目出让金计收时点按国土规划部门同意办理或调整土地有偿使用手续申请时点确定。 

二是将公开出让和协议出让的出让价格由原规定的不得低于基准地价调整为不得低于基准地价的70%；把营利性邮政、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社区福利设施等社会事业用地和营利性科研设计用地、旅游业用地、娱乐业用地的公开出让起始价格由原规定的办公用途评估地价的70%调整为不低于评估地价的50%，此类项目经批准调整计容部分建筑面积但未调整规划容积率或仅调整规划容积率的，按一般用地项目的补缴出让金标准的50%计收出让金；农产品批发市场用地的公开出让起始价格调整为按相应地段工业用地评估地价拟定。 

三是将自行征地拆迁协议出让项目由原规定的按评估地价扣减经评审的征地拆迁费用计收出让金，调整为按评估地价的40%计收出让金。 

四是对使用政府储备用地建设变电站、学校、公园等公建配套设施的，土地综合开发费先按工业用地基准地价标准收取，土地储备成本核定后再“多退少补”。 

五是对私有住宅经批准增设电梯增加的建筑面积在办理产权登记时由按评估地价计收出让金调整为按相应地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。 

六是经市级及以上机构认定的营利性科研、教育、医疗、体育机构自有土地改造，增容部分由原规定的按评估地价计收出让金调整为按评估地价的20%计收出让金。 

七是引用了《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）有关土地估价各类价格的表述，对已出让用地调整出让金的各类情形予以明确。 

八是明确了土地评估价格异议复核的处理流程。 

三、修订完善的重点 

《通知》紧扣加强我市国有建设用地有偿使用工作，提升我市土地节约集约利用水平的实质特点和内在要求，加强制度创新，确保房地产市场健康平稳运行。与12号文中出让金计收政策相比，《通知》修订完善的重点主要体现在以下几个方面： 

（一）立足全面。除现行城市更新改造政策涉及的出让金计收政策外，《通知》将其它分散的出让金计收政策进行汇总，全面涵盖了首次出让国有建设用地、划拨用地补办出让手续、已出让（划拨）用地项目调整出让金、已办理产权登记的房地产补缴出让金等不同情形的标准。 

（二）立足平稳衔接。《通知》继续沿用了包括12号文在内的现行有关出让金计收政策中行之有效的条款，并借鉴了国内兄弟城市的经验做法，对现行出让金计收政策中不适应形势要求的条款进行修订、完善和补充。 

（三）立足规范。《通知》明确量化了实际操作中自由裁量和较为模糊的事项，并将土地市场价格评估的有关价格内涵和技术指标在文中一并明确，便于规范操作。 

（四）立足公众利益和新兴产业。《通知》对营利性邮政、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社区福利设施等社会事业用地和营利性科研设计用地及私人住宅增设电梯给予政策优惠，对新兴产业实施差别化管理的出让金政策。 

（五）立足供给侧结构性改革。《通知》根据新《技术规范》及国家和省市关于供给侧结构性改革“三去一降一补”的要求，在已出让用地调整出让金标准方面取消了从不同规划条件市场评估地价中择高者的规定，对用地项目调整规划容积率或同时调整用途的部分案件将一定程度上降低用地单位或个人的用地成本，进一步激发市场活力。