2016三季度土地市场运行情况解读

前三季度,全国土地市场总体呈现“总量趋稳、区域分化”的运行态势。全国房地产用地市场分化明显,去库存与高价地并存,调控难度加大,既要防范房地产市场快速上涨带来的社会不稳定因素增加,也要防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险。

(一)土地供应总量降幅收窄,市场运行逐步回稳。受宏观经济指标持续改善和基建以及房地产投资拉动等因素影响,三季度全国土地市场逐步回稳,1-9月,全国国有建设用地供应31.88万公顷,同比减少4.6%,降幅较上半年略微扩大2.3个百分点,但与去年同期降幅相比明显收窄。近五年(2012至2016年)三季度土地供应同比变化分别为增长9.2%、增长4.4%、下降17.1%、下降12.3%、下降4.6%,总体呈现“先增后降、降幅收窄”的态势。建设用地供应总量中,存量建设用地20.64万公顷,占总量比例64.7%,高于去年同期2.9个百分点,属于近年来较高水平,反映在供给侧结构性改革政策影响下,各地发挥土地供给要素的贡献作用,通过“控总量、挖存量、挤流量”促进经济建设。

(二)三类用地供应虽同比有所减少,但正逐步筑底回升。1-9月,工矿仓储、房地产和基础设施三类用地供应量为8.49万公顷、7.10万公顷和16.30万公顷,同比分别减少0.6%、7.8%和5.2%。在经历了2014、2015年2年的下滑后,工矿仓储和房地产用地正在筑底回升,而基础设施用地保持一个稳定的态势。

从区域供地结构变化看,东、中、西部地区供地量同比分别增加1.5%、减少5.6%、减少9.2%,与上半年相比,东部地区增幅下降7.7个百分点,中部地区降幅扩大5.1个百分点,西部地区降幅缩小3个百分点。从占比情况看,东、中、西部地区用地占比分别为36.4%、25.6%、38.0%,与去年同期相比,东部地区用地占比提高2.2个百分点,中部地区用地占比下降0.3个百分点,西部地区用地占比下降1.9个百分点,东部地区用地需求回升速度要大于中西部地区。

(三)土地出让面积和成交价款出现“量减价增”,超七成省份价款增长。受宏观金融货币政策向宽松方向调整影响,1-9月,全国土地出让面积和成交价款分别为14.30万公顷和2.28万亿元,同比分别下降4.8%和增长24.8%,而去年同期二者降幅均超过25%。与上半年相比,出让面积同比由正转负,出让价款同比持平。全国有23个省份土地出让价款同比增加,浙江、海南、安徽、宁夏、甘肃增幅较大,8个省份同比均出现不同程度下降,如辽宁、北京、湖南、重庆等。

(四)房地产用地供应持续回稳。1-9月,全国房地产用地供应7.10万公顷,同比减少7.8%。分地类看,住宅用地供应4.79万公顷,同比减少8.4%;商服用地供应2.32万公顷,同比减少6.6%。从结构来看,住宅用地占房地产用地比例呈现趋稳态势,最近5年我国住房用地占房地产用地比例一直稳定在66%-68%之间,反映我国房地产用地比例正在由市场化配置区域合理。

当前,宏观经济运行总体平稳,稳中有好,部分宏观经济指标持续改善,但经济增长的基础并不稳固,市场内生动能仍不充分,全国土地市场总体呈“总量趋稳、区域分化”的运行态势。

下一步,要继续发挥制度优势,密切关注宏观经济发展态势和土地市场走势。一是要关注宏观调控政策变化对土地市场运行的影响。如宏观调控政策包括金融政策在土地市场运行方面的效应体现,国家可能出台促进实体经济发展的金融扶持政策,从而挤出房地产投资中可能出现过热资金,未来用地需求可能稳步释放。同时,也要关注国家在创新战略布局下,包括医药产业、创意产业、文化旅游、总部研发、休闲养老、设施农业等新兴产业领域用地政策需求,加强队土地市场的精准调控。

二是坚持因城施策,分类调控,有效促进供给侧结构性改革。首先要认真厘清土地在供给侧结构性改革中所扮演的角色和所能发挥的作用,通过创新调控机制,探索新的土地交易方式,提升监管水平等方式,充分发挥好土地的宏观调控和基础保障作用,有效推进中央“去产能、去库存、降成本、补短板”目标的落实。其次要坚持“因城施策,分类调控”,积极配合地方政府和相关部门做好房地产市场调控,督促和指导各地充分尊重市场运行规律,适时采取宏观调控,通过密切跟踪市场动向,及时分析研判;合理编制和公布供地计划,稳定市场预期;加大土地供后监管,促进有效开发;主动信息公开,加强舆论引导等措施,有效促进市场平稳健康发展。