上半年土地供应同比略减市场整体回稳明显

今年以来,宏观经济运行稳中趋好,在房地产销售市场回暖和基建投资拉动下,多项宏观经济指标持续改善,但经济增长的基础并不稳固,市场内生动能仍不充分,全国土地市场总体呈现“总量稳定、区域调整、价格上行”的运行态势,保持“逐步回稳”的运行方向。全国房地产用地市场仍处于大周期持续低迷后的“修复期”,当前地产市场供求整体上仍处于“弱平衡”阶段,但不同层级城市表现各异。

(一)土地供应总量降幅收窄,市场运行逐步回稳。受宏观经济指标持续改善影响,上半年全国土地市场“逐步回稳”,上半年国有建设用地供应总量20.15万公顷,同比减少2.3%,降幅较1季度略微扩大2.2个百分点,但与去年同期降幅相比,已经明显收窄。近五年(2012至2016年)上半年土地供应同比变化分别为27.3%、3.6%、-5.5%、-21.4%、-2.3%,总体呈现“先增后降、降幅收窄”的态势。需要关注的是,在建设用地供应总量中,存量建设用地12.87万公顷,占总量比例63.9%,高于去年同期3.5个百分点,显示在节地制度和政策日益完善的背景下,“控总量、挖存量、挤流量”逐步成为各地节约集约用地管理的共识。

(二)三类用地供应增减不一,工矿用地供应同比增加。上半年,工矿仓储、房地产和基础设施三类用地供应量分别为5.54万公顷、4.56万公顷和10.05万公顷,同比分别增加7.9%、减少2.9%和减少6.9%,其中,工矿仓储用地同比由负转正,显示工业用地需求有复苏迹象,PMI指标也反映出工业生产方面总体仍呈现生产平稳、结构进一步优化的特征;房地产用地供应降幅较1季度略有收窄,显示在适度宽松的调控政策导向下,房地产用地市场平稳回调。从区域供地结构变化看,东、中、西部地区用地占比分别为37.2%、24.5%、38.3%,与去年同期相比,东部地区用地占比提高3.9个百分点,西部地区用地占比下降4.3个百分点,东部地区用地需求回升速度要大于中西部地区。

(三)土地出让面积和成交价款出现“双增”,超七成省份价款增长。受宏观金融货币政策向宽松方向调整影响,全国土地出让成交价款同比增长较快。上半年,全国土地出让面积和成交价款分别为9.15万公顷和1.32万亿元,同比分别增加0.1%和24.8%,而去年同期二者降幅均超过30%,与1季度相比,出让面积同比由负转正,出让价款同比增幅扩大。全国31个省(区市)中,有22个省份土地出让价款同比增加,浙江、安徽、海南、广东增幅较大,其余9个省份同比均出现不同程度下降。

(四)房地产用地供应持续回稳,部分城市出现过热现象。自2015年“330新政”和年内五次降息、五次降准以来,房地产市场宽松政策持续不断,全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都有所复苏明显,房地产用地供应也呈现持续回调的特征,同比降幅不断收窄。上半年,全国房地产用地供应4.56万公顷,同比减少2.9%,其中,住宅用地供应3.07万公顷,同比减少3.8%,房地产和住宅用地供应降幅较1季度均有所收窄。从2014年以来房地产和住房用地供应累计同比变化曲线看,当前房地产用地供应处于连续下跌后的“修复期”,用地供应有逐步企稳迹象。

近期,南京、合肥等部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象,土地市场进而出现连续高价成交的情况,究其原因,一方面是在货币宽松政策影响下,房企的融资成本下降,资金充裕;另一方面,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大的财政压力,土地出让收入成为了政府阶段性创收的主要来源。此外,部分国企迫于行业整合压力,也促成了过度竞争拿地的局面。

下一步,要继续关注宏观经济发展态势对土地市场的影响,一是要关注宏观调控政策变化对土地市场运行的影响;二是坚持“供需双向调节”的房地产市场调控基调;三是坚持分类调控,提高房地产市场管控的有效性。