广州市黄埔区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案

　　为加快推进黄埔区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证（下称“房地一体”确权登记发证）工作，确保2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务，保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定，结合我区实际，特制定本方案。

　　 一、目的与意义

　　 实施全区“房地一体”确权登记发证工作，加快推进农村不动产统一登记，明晰农村不动产产权，对进一步落实不动产统一登记制度，建立现代化的不动产产权管理制度，有效保障农民合法权益，助力农村集体产权制度改革，奠定乡村振兴战略稳步实施基础，促进农村经济、社会可持续发展具有重要意义。

　　二、目标任务

　　以“总登记”方式重点对全区未确权登记的符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底基本完成“房地一体”确权登记发证工作。

　　三、登记范围

　　全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

　　已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。不动产统一登记实施后已经组织完成房地一体权籍调查的，可以换发房地一体的不动产权证书。对于宅基地已登记、农房没有登记，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可提交农房补充调查信息，向登记机构申请办理不动产登记。

　　 四、申请主体

　　（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。

　　原则上为本村集体经济组织成员，也可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员代表。有下列情形之一且经该村集体经济组织认定，也可按规定申请登记发证：本村集体经济组织原成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地；居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

　　（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

　　经批准使用集体土地兴办镇（街）村公益事业和公共设施的镇（街）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

　　五、确权登记原则

　　根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）《广东省自然资源厅办公室关于印发推进乡村振兴战略用地政策摘要和文件汇编的通知》（粤自然资办函〔2019〕224号）《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》 （粤自然资规字〔2019〕11 号）《广州市规划和自然资源局关于印发广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案的通知》（穗规划资源字〔2020〕22 号）及《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》等文件规定，依照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”，结合我区实际情况，经区政府同意后，确定我区具体登记原则如下： 

　　我区“一户一宅”农村宅基地用地面积标准：80 平方米及 以内，房屋建筑面积标准：3 层及以下总计 280 平方米及以内。

　　（一）存量宅基地使用权房地一体确权登记原则 

　　1.1986 年 12 月 31 日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建的，经农村集体经济组织或居委会（以下简称村（社））同意 （确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日且无异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街）审核同意后，予以确权登记。

　　 2.有合法的宅基地使用权来源材料。（1）1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日已建成的农民住房，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日且无异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街）确认符合“一户一宅”和建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。（2）1999 年 1 月 1 日至 2015 年 7 月 14 日已建成的农民住宅，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日无异议的，并出具证明，经镇（街） 确认符合“一户一宅”和建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。（3）持有有效盖章的农村宅基地使用证，证载人房地 与实际对应，但经查无档案存档，可视为有合法的宅基地使用权来源材料，由村民申请，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、 房屋所有权人、面积、四至范围等与证载一致）公示 30 日无异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街）确认符合“一户一宅” 和建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。（4）持有有效盖章的村民建房许可证，证载人房地与实际对应，可视为有合 法的宅基地使用权来源材料，由村民申请，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、房屋所有权人、面积、四至范围等与证载一致）公示 30 日无异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街） 确认符合“一户一宅”和建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。 

　　3.无宅基地使用权来源材料，未经批准占用土地建设的住房，应当查明土地历史使用情况和现状，依法依规分类处理后进行确权登记，严禁通过不动产登记将违法用地合法化。 

　　（1）1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日无 异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街）确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门核实确属 1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日期间变更的建设用地后，予以确权登记。 

　　（2）1999 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日无 异议的，并出具证明，由村（社）报镇（街）确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门核实确属 1999 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日期间变更的建设用地且符合现行土地利用总体规划后，予以确权登记。

　　（3）2010 年 1 月 1 日起至 2015 年 7 月 14 日已建成的农村住宅，未纳入城市更新三年行动计划、年度计划范围，符合分配宅基地建房资格，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日无异议，并出具证明， 由村（社）报镇（街）确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，需补办用地批准手续，经区规划资源部门审核符合现行土地利用总体规划和城乡规划（国土空间规划批准实施后，应符合国土空间规划）后，予以确权登记。

　　 4.符合确权登记的房屋，用地面积、建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分 在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记。2015 年 7 月 15 日后建成的农民住宅，按现行相关法律法规处理。

　　 5.非本村集体经济组织成员使用宅基地。非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。非本村集体经济组织成员因继承原已在农村合法取得的房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。居民（含华侨）经区（县）人民政府批准原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经村（社）同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示 30 日无异议的，予以确权登记，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。农村集体经济组织成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 

　　6.未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，依据本区历史施行政策对未覆盖村庄规划的农村集体组织及时间界限进行统一认定，农村集体组织成员申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。

　　（二）集体建设用地使用权房地一体确权登记原则

　　1.镇（街）、村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。

　　（1）1986 年 12 月 31 日前，使用集体土地兴办村（社）公益事业和公共设施，经所在镇（街）审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。镇（街）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（社）同意，报镇（街）审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。 

　　（2）1987 年 1 月 1 日后，村（社）公益事业和公共设施用地、镇（街）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据区（县）级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　 2.对没有土地权属来源的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，依法依规分类处理后进行确权登记，严禁通过不动产登记将违法用地合法化。 

　　（1）1999 年 1 月 1 日之前土地利用现状变更为集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（社）同意并公示 30 天无异议，并出具证明，经镇（街）审核后，报区人民政府批准，予以确权登记。

　　（2）1999 年 1 月 1 日之后土地利用现状变更为集体建设用地，需依规定办理用地批准手续后，予以确权登记。 

　　六、工作步骤 

　　“房地一体”确权登记发证由区规划和自然资源局提请区政府以“总登记”形式组织实施，统一开展权籍调查、登记发证和成果汇交等工作。具体安排如下： 

　　（一）前期准备阶段（2020 年 6 月前） 落实工作经费，开展前期资料收集与分析，确定调查范围，明确登记原则，编写技术设计书，进行房屋预编号，制作工作底图，准备工作表册、调查工具等。 

　　（二）组织实施阶段（2020 年 6 月-2020 年 11 月） 

　　1.发布总登记通告，明确总登记的范围、内容、时限等。建立工作机制，确定调查作业队伍，开展宣传培训。

　　2.按照技术指南要求全面开展权籍调查工作。在农村地籍调查、不动产登记数据等成果的基础上，开展农村房屋调查，补充土地调查，全面查清农村土地及房屋的位置、面积以及权属等基本情况，形成满足“房地一体”确权登记发证要求的权籍调查成果。

　　 3.调查成果初步形成后，由镇（街）和村（社）对是否属于本农村集体经济组织成员、是否符合分配宅基地资格、是否符合 “一户一宅”、是否符合建房面积标准及房屋现状认定情况等进行初审并出具登记资格审查意见，通过审核后，如需补办手续即 补办手续，形成人、房、地一一对应的调查表册，并进行公示。 

　　4.镇（街）和村（社）认定符合登记原则且已公示无异议的房地，参照《不动产登记操作规范（试行）》，由不动产登记机构进行预审，对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于 15 个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。公告无异议的，根据调查成果制作并输出宗地图、房屋平面图等，连同不动产登记申请书等材料一并交由权利人进行签章。不动产登记机构依法审核，对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权予以确权登记并颁发不动产权证书。

　　 （三）验收总结阶段（2020 年 11 月- 2020 年 12 月） 

　　建立权籍调查成果数据库，对权籍调查成果进行检查、验收。在现有的不动产登记信息平台中办理“房地一体”确权登记，做好登记成果数据汇交，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。 

　　做好与已有历史调查、确权档案资料的利用、衔接，建立“房地一体”的农村宅基地与集体建设用地调查档案管理制度。工作结束后，按统一规格和要求，对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档等。 

　　对“房地一体”确权登记发证工作成果资料进行整理、检查及汇总，并对本项工作组织实施中遇到的问题、困难和解决办法进行梳理，形成工作总结。配合市规划和自然资源局对宅基地、集体建设用地确权及房屋的颁证成果资料开展检查和验收，并按要求汇交成果。 

　　七、技术路线 

　　以满足“房地一体”确权登记发证工作为出发点，充分利用农村地籍调查、不动产登记等数据成果，依据国家有关调查规程和标准，通过房地权属调查和测量，补充、完善农村宅基地和集体建设用地及房屋的不动产权属调查材料和不动产测量图件，根据确定的申请主体资格条件和登记原则，形成人、房、地一一对应的申请资料，为农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证提供依据，最后由不动产登记机构依法依规进行审核登记发证。 

　　八、预期成果

　　（一）纸质成果资料 

　　1.技术方案（包括工作实施方案、技术设计书等）；

　　2.大比例尺测绘资料；

　　3.调查资料、调查成果报告、成果审核资料； 

　　4.各级质量控制检查记录、检查报告、技术总结、工作总结、 验收报告等。

　　（二）电子成果数据 1.农村不动产权籍调查数据库； 2.电子文档数据（电子数据及所有文档资料的电子版）。 

　　九、组织实施 

　　（一）加强组织领导。 

　　按照上级关于确权登记发证工作要求，成立区“房地一体” 确权登记发证工作领导小组（不纳入区级议事协调机构管理，工作完成后自行撤销），由分管规划、自然资源的区领导任组长， 由区规划和自然资源局局长、区农业农村局局长任副组长，区委宣传部、区委政法委、区发展改革局、区公安分局、区民政局、 区司法局、区财政局、区住房城乡建设局、区应急管理局、区城市更新局、区信访局、区妇联，各街镇等单位各 1 名分管负责同志，区城建和房地产档案馆、区不动产登记中心主要负责同志为成员。领导小组下设办公室，设在区规划和自然资源局，负责日常工作开展。 

　　（二）落实区级工作组责任。

　　各有关部门在区“房地一体”确权登记发证工作领导小组统一部署下，各司其职、各尽其责，做好本部门应承担的职责工作。按照工作需要和要求，在各职能部门中抽调精通政策、熟悉业务的工作人员充实到确权登记发证专项工作中。 

　　区规划和自然资源局：负责领导小组办公室日常工作，牵头制定具体工作方案，编制项目经费预算，负责做好项目专项经费绩效管理工作，负责具体工作组织实施，落实业务指导、资料收集整理、数据汇总建库、检查验收等工作。

　　区农业农村局：负责指导农村宅基地分配、使用，负责提供农村集体经济组织登记情况。 

　　区委宣传部：负责配合做好政策宣传，协调广播、电视、报纸、网络等媒体，营造良好的舆论氛围。 

　　区委政法委：负责协调、督促镇街和职能部门做好调查工作中矛盾纠纷化解工作。 

　　区发展改革局：负责“房地一体”确权登记发证所涉及财政投资项目的立项审批工作。 

　　区公安分局：负责提供门牌号码与户籍资料，核实户籍状况； 及时处理在权属调查工作中发生的违法治安管理行为。 

　　区民政局：负责提供黄埔区行政区域界线及各镇（街）行政区域界线；负责做好村级基层组织建设和村规民约的审核。 

　　区司法局：协助不动产登记管理部门，依照有关法律法规对确权登记颁证工作中的问题处理进行研判，对涉及法律事项的合法性审核把关。 

　　区财政局：负责保障落实“房地一体”确权登记发证所需工作经费，按规定对专项经费的使用进行监督检查。 

　　区住房城乡建设局：负责指导农村房屋建设，协调开发区城建和房地产档案馆协助提供集体土地房产证权属资料。 

　　区应急管理局：负责做好突发事件的统筹协调。 

　　区城市更新局：负责提供截至 2020 年底已确定开展“三旧”改造无需确权登记的村社范围，负责提供“三旧”改造中标图建库数据、集体转国有的数据及已完善历史用地手续的相关资料。 

　　区信访局：负责做好上访群众的接待工作，妥善处理上访案件。 

　　区妇联：负责配合做好政策宣传和妇女思想工作，切实维护好农村妇女合法土地权益。 

　　区城建和房地产档案馆：负责协助提供全区农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的历史档案资料；负责提供立卷归档整理标准，监督指导“房地一体”确权登记发证成果的整理、 立卷、组卷、编目和归档，数字化“房地一体”确权登记发证档案建立工作。 

　　区不动产登记中心：负责对符合登记发证条件的房地资料进行审核，按程序开展确权登记工作，在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋所有权登记， 并颁发不动产权证书，做好登记成果数据汇交，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。 

　　（三）成立镇街工作领导小组各镇街是开展辖区内确权登记发证工作的责任主体，负责统筹指导本辖区内的确权登记发证工作，做好宣传动员、协调沟通、 资格审查、争议调处、巡查督导等工作。各镇街应参照区的做法成立领导小组，并建立工作组进村开展督促指导工作。 

　　（四）落实村级工作组各村成立工作组，组织指导各社开展具体工作。各级应建立健全工作机构，配备人员队伍，落实工作责任，确保工作扎实有效推进。 十、保障措施 

　　（一）组织保障。

　　各有关部门要充分认识“房地一体”确权登记发证工作的重要性和必要性，集中力量，落实责任，建立有效工作协调机制，加快推进该项工作的组织实施。区规划和自然资源局负责“房地一体”确权登记发证工作的组织实施，区规划和自然资源局要积极主动向区委、党工委、区政府、管委会汇报工作进展，建立工作制度，各有关部门要高度重视，明确责任分 工，加强工作联动，共同做好“房地一体”确权登记发证工作。 

　　（二）政策保障。

　　区规划和自然资源局要因地制宜制定本地区确权登记政策，出台实施细则，确定符合登记发证条件的具体内容，明确补办相关手续的具体流程，对本行政区域内宅基地使用面积及地上房屋建筑面积的标准作出限定，对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及时间界限作出统一认定，报请区政府审核通过后实施。 

　　（三）经费保障。

　　本次“房地一体”确权登记发证工作经费列入本级财政预算，除证书工本费、申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，本次“房地一体”农村权籍调查、登记发证等工作不得向农民收取任何费用。严格按照国家有关规定， 规范高效使用确权登记发证工作经费，严格落实开展工作所必需的工作经费。 

　　（四）宣传保障。

　　结合建立和实施不动产统一登记制度的要求，组织开展形式多样的宣传活动，通过报纸、电视、网络等媒体，大力宣传“房地一体”确权登记发证工作，充分调动镇（街）、 村、组干部工作的主动性和农民参与的积极性，营造良好的舆论环境和工作氛围。