万胜广场地上地下空间综合开发项目

　　一、万胜广场开发建设基本情况

　　万胜广场作为广州地铁首个“地铁+物业”开发项目，以广州地铁集团有限公司（下称广州地铁公司）作为沿线站点土地资源开发主体，最大限度保障沿线站点土地资源开发与地铁主体工程建设运营在安全、技术等方面的衔接，同时利用商业与地铁相互带动人流客流，形成互利互惠的良好局面，全面实现资源的优化配置。万胜广场位于广州地铁四/八号线换乘的万胜围站上盖，地处琶洲总部经济区B区。项目于2012年开工，2015年底竣工，于2016年初正式投入使用。结合项目所在琶洲总部经济区的规划定位，万胜广场定位为集地铁指挥中心、商业中心、商务办公、公交站场为一体的地铁上盖综合物业。

　　二、模式特点

　　“出让+配建”模式，统一开发主体。在地块出让时，通过设置条件，广州地铁公司底价拍得土地，使得万胜广场从地块最初选址到后期开发，全程由广州地铁公司担任开发主体。在建设地铁指挥中心时，广州地铁公司统筹规划物业开发与地铁功能，对地块进行整合开发，实现同步规划、同步开发、同步实施。

　　三、实践探索

　　（一）万胜广场成功案例，推动轨道交通综合开发政策与项目联动新进程。在万胜广场模式后，为支持建设综合交通枢纽，打造绿色出行交通系统，推进土地集约高效利用。广州市出台了《广州市推进轨道交通沿线土地和物业开发工作方案和2012-2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划（首批）的通知》《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则(试行)的通知》等政策，由广州地铁集团负责地铁沿线的土地开发筹集建设资金投入地铁新线建设，实现地铁集团“自身造血”和“体内循环”。“十三五”规划纲要明确广州为国际性综合交通枢纽，地铁建设有利于广州市以国际性综合交通枢纽为抓手，整体推进国际航运枢纽、国际航空枢纽和国际科技创新枢纽建设，提高城市基础设施规划、建设、管理水平，增强城市综合功能，提高区域辐射带动能力和影响力。

　　（二）将轨道交通场站用地进行分类收储补偿。市规划和自然资源局制定出台《轨道交通场站综合体用地收储补偿实施方案（试行）》，根据轨道交通场站综合体用地的土地来源，同时结合城市更新政策，按照轨道交通主体是否已自行完成用地征收结案、是否已纳入“三旧”改造，以及站场、车辆段、停车场等上盖板是否已由轨道交通主体投资建设进行分类，按不同类别确定不同的收储补偿标准及流程。

　　（三）试点建设用地使用权分层出让新模式，车辆段用地综合开发采用空间分层设定国有土地使用权。在建设用地使用权方面，广州市创新采用高层坐标方式，实现轨道交通上盖用地分层出让新模式。2017年到2018年间，实现官湖车辆段、白云湖车辆段、陈头岗停车场3宗上盖用地出让。同时，为进一步推动枢纽型网络城市建设、构建国土空间开发保护制度，解决交通枢纽不动产登记问题，市规划和自然资源局于2019年3月印发《广州市交通枢纽项目确权登记试点工作方案》的通知》，选取地铁7号线石壁站、官湖车辆段综合体作为试点对象，研究解决地下建构筑物所有权边界、国有建设用地使用权分层设立权属界限问题，开展多测合一、多证联办、推进三维确权登记新模式等技术创新。现地铁7号线石壁站已颁发了广州市首本附有地下建构筑物所有权界限三维立体图示的《不动产权证书》，官湖车辆段出让部分也已确权登记。