导言：过往十年广州城镇化推进迅速，增量空间供需矛盾日益凸显，城市建设发展从外延扩张转向内涵提升、从大规模增量建设转向存量更新和增量调整并重的新阶段。为全面贯彻落实党的二十大精神，坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，我市着力提高城市规划、建设、治理水平，加快超大城市发展方式转变，在宜居、韧性、智慧城市打造上下大功夫，全力推动城市更新工作高质量发展。

　　广州市规划和自然资源局围绕近年我市城市更新工作经验做法，甄选一批优秀案例，推出【广州城市更新经典案例】栏目，以实际案例，精准回应高质量发展的命题。今天刊发第十四篇：广州市黄埔区沙步村更新改造。

　　前言

　　广州开发区、黄埔区位于广州“东进”战略的重要发展轴，是广州市城市更新实践的“主力军”，承载着利用城市更新打开城市高质量发展新空间的艰巨任务。近年来，其在理顺顶层设计、突破土地征拆难题、再造审批服务流程等方面开展了创新探索，以城中村精准化精细化治理带动城市品质高质量提升，努力开创高质量发展与高速度增长“双高”同步新模式。其中，沙步村更新改造项目以绣花功夫激活老街春水，唤醒城市记忆，打造产城融合的文化绿城。

　　一、基本情况

　　广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社（以下简称“沙步村”）项目位于广州市黄埔区东部、广州“东进”战略发展轴，南临广州保税区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路由北侧经过，处于连接广州开发区东区、西区的咽喉部位，也位于广州开发区黄埔临港经济区建设范围内。周边产业板块（包括保税区、临港经济区、云埔工业区、科学城）与居住板块（如长岭居）等功能节点发展成熟。

沙步村及周边功能节点

　　沙步村有着悠久的历史与深厚的文化底蕴。北宋初年，中原移民南渡至此，在这里造屋凿井、铺路挖坣、垦荒种地、立祠建庙，如今已有上千年历史。改革开放之初，沙步人积极招商引资，大力发展经济，从沙步走出的侨商纷纷回到家乡投资办厂。因此，早在1993年，沙步村就进入了全国“亿元村”行列。但由于早期的建设缺少规划，沙步村内土地利用率低、建筑布局杂乱、基础设施缺欠、居住条件差，限制了沙步的进一步发展。随着沙步村与周边地区发展不平衡的问题日渐凸显，统筹发展的需求日渐迫切，村集体经济组织改造意愿强烈。

沙步村改造前航拍

　　沙步村控制性详细规划方案于2020年12月4日获得批准，项目采用全面改造方式，由广州万科企业有限公司投资改造。改造总面积158.27公顷，总计容建筑面积403万平方米，其中复建商业地块“融德里”项目已于2022年7月对外开放。

规划效果图

　　二、规划亮点

　　空间布局。参照新加坡先进城市设计理念，引入风雨连廊、垂直绿化、海绵城市、邻里中心等元素，同时打造城市绿核，划分复建区与安置区，形成4个滨水社区。通过城中村整体改造，未来沙步及周边区域在空间层面重点打造两条轴线。科创产业发展轴依托黄埔东路及地铁13号线，两侧布置商务商业街区，串联各个产业功能节点；蓝脉绿网轴依托现状密布的河涌水系，串联历史文化建筑与公园，打造产城融合的示范区。

　　产业升级。沙步村改造前户籍人口近万人，主要经济收入来源于厂房、低层写字楼、农贸市场等物业的租金收益，而由于当地的建筑格局、居住生活方式、管理模式、土地使用方式等方面仍保留着城中村特征，存在“室内现代化，室外脏乱差”、配套不足等问题，掣制了租金上限与出租率。改造范围内规划建设约70万平方米商务办公建筑，包括甲级写字楼、总部独栋及共创空间等，重点发展NEM（新能源、新材料）、智能制造为主导的现代服务业，打造黄埔智造产业聚集区；同时，规划五星级酒店与精品酒店和约20万平方米的商业综合体与街区商业。

　　景观提升。规划4万平方米的生态绿核公园和20个口袋公园，通过河涌整治、提升绿化面积、优化滨水空间和城市界面，改善居民生活环境，提供更多休闲与交流场所。历史文化街区融德里的景观设计则结合文化元素与主题活动，设置13个根植于4大功能分区及主题特色的重要景观节点，打造具有浓厚文化氛围的综合型主题公共空间。

景观小品

融德里功能分区“粤剧文化长廊”中的粤剧戏台节点

　　公服完善。为解决沙步村现状公配设施陈旧、设施量不足、经营管理混乱等问题，规划方案共计新建配套174处。目前，广州市艺术中学、铁英教育集团、少年宫已确定落位，铁英教育集团规划建设240个班，提供超万个优质学位，铁铮学校（西校区）已于去年9月开学，书声琅琅。沙步村更新改造有力补齐区域公共服务设施配套短板，解决村民美好生活需要与现状配套及村貌不佳之间的矛盾。

铁铮学校（西校区）新校舍落成实景

　　历史传承。融德里项目位于沙步村改造复建商业地块，占地面积约5.9万平方米，共有20栋保留建筑（区登记文物及传统风貌建筑），以清朝建成的书院、祠堂、民居为主，是黄埔区“十古”文化遗存的重要代表。规划充分尊重岭南古村落的街巷肌理，共保留建筑面积1872平方米，实施中突出当地文化属性、重点提炼当地特色，如最大的宗祠始建于明代，以硬山顶、人字封火山墙、灰塑雕花、碌灰筒瓦、青砖石脚为特征，头门面阔三间，深两间，共九架，在修复时最大限度还原了原貌。

唐氏公祠修缮前后对比

德山唐公祠修缮前后对比

　　三、实施成效

　　高标设计，保障品质建设。为了更好的保留和传承岭南历史文化特色，组建高标准设计团队，华南理工大学历史环境保护与更新研究所为设计总顾问，岭南设计院为新建项目设计单位，南粤古建为文物和传统风貌建筑修缮单位，合力打造融德里项目，重新唤醒沙步村厚重的历史记忆。

融德里改造前            融德里改造后

融德里的岭南建筑特色民居

　　留住乡愁，激发内生动力。融德里项目场地现状共有70棵树龄达到几十年的榕树，在设计之初对每一棵树都进行了实地测量，充分保留并与场地一体化设计。同时在商业外街打造开阔的广场空间，可以容纳200多桌、每桌12人的席面，为村民在重大日子举办户外流水席等节庆活动提供充足的场地。

　　复建先行，保障村民权益。项目实施突显以人为本理念，通过“广州沙步旧村改造”微信公众号推送文章，实时展示建筑施工进程、密切公布房源摇珠信息，使实施进度透明化、可视化。通过公众监督，推进实施有序开展，保障村民利益，增添市民信心。截至目前已交付512户回迁安置房，另外两个复建安置地块所有楼栋已结构封顶、完成室内砌筑，正在紧锣密鼓筹备回迁房摇珠前各项工作。

复建安置地块建设现状

　　产业升级，提升经济效能。项目打造超高层甲级写字楼、大型商业综合体和邻里社交中心，助力沙步村集体产业升级。其中，复建商业3地块主体结构已于去年8月正式封顶，建成后，将拉动集体经济增长，成为本地村民增收的强劲引擎。

　　结语

　　沙步村更新改造项目保留原有的生活气息，同时优化城市空间形态和功能布局，提升城市形象，设计集居住、商业、办公、产业于一体的广州东部城市“绿核”，构建社交、共享、文化、生态空间，打造成为城市生活大型社区和现代宜居家园。“融德里”项目保存街区韵味、再现历史记忆，以实际行动打造广州岭南文化对外展示窗口。沙步村改造项目从文脉保护、改善民生、业态升级等方面进行了探索创新及资源整合，助力老城市文化名片和新活力都市生活融合，实现经济效益、环境效益和文化效益的统一。

沙步村改造效果图