《广州市规划和自然资源局关于进一步规范建设项目容积率计算及土地出让金计收等工作的通知》政策解读

为进一步优化我市营商环境，提升土地节约集约利用水平，市规划和自然资源局制定印发规范性文件《广州市规划和自然资源局关于进一步规范建设项目容积率计算及土地出让金计收等工作的通知》（以下简称“《通知》”），文件有效期为5年，自2023年12月18日起实施。《通知》已按规范性文件制定有关规定，履行征求局内外单位和公众意见、专家论证、风险评估、合法性审查等程序。现就《通知》主要内容解读如下：

一、制定文件的目的和必要性

为进一步优化规划和自然资源审批服务，保障规划条件核发、土地出让合同签订、规划条件核实工作基础的一致性，以文和图表相结合的形式进一步明确我市建设项目计算容积率建筑面积、土地出让金计收规则以及不动产登记的对应关系，有效衔接上述工作环节，减少企业跑动次数，加快推进工程建设项目验收和确权登记工作、提高项目经济效益和政府工作效率，

二、主要内容解读

《通知》共八条。主要内容包括：

（一）明确我市核算土地出让金的建筑面积为规划和自然资源部门批准的规划条件、规划报建和规划条件核实的计容面积。

《通知》进一步明确计收土地出让金的面积基础为规划计容建筑面积。计容建筑面积更符合上位法规定及合同约定，操作依法依规；同时与合同约定内容一致，保障用地单位合法权益，避免因前后执行两套标准核算土地出让金而产生纠纷，有利于房地产市场健康、平稳发展。

（二）建设项目按经规划和自然资源部门批准的规划设计图纸施工，不改变规划批准的使用功能、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后，规划条件核实计容面积超出建设工程规划许可计容面积的，属于施工误差、测量误差等合理范围的，无需调整土地出让合同，按不同面积范围分类处理。

1.《通知》附表明确了合理误差范围内，无需另行计价的面积认定规则：规划许可计容面积小于等于50000平方米的，误差率不大于1%；规划许可计容面积大于50000平方米的，不大于100000平方米的，误差率不大于1%，且误差面积不大于600平方米；规划许可计容面积大于100000平方米的，误差率不大于1%，且误差面积不大于800平方米。

2.按上述合理误差范围分类处理：一是同时符合误差率及上限值的，无需调整土地出让合同，无需另行计价，超出面积按照已办土地出让手续处理，可以直接申请办理不动产首次登记。二是符合误差率，但超出上限值的部分，无需调整出让合同、但需补缴土地出让金，补缴标准按首次土地出让合同综合用途计价标准与建设项目主体功能基准地价的高者计。

3.上述分类处理原则，有利于提升审批效率，有利于减少工作环节和减少用地单位跑动次数，简化办理流程，与审批制度改革要求相适应，提高项目经济效益，进一步优化我市营商环境；同时对后续不动产登记部门按规定依据房屋确权测量面积办理权属登记也不存在影响。

（三）明确了建设项目地下空间非计容部分按建筑面积核算土地出让金，并明确了分类处理原则。

1.《通知》进一步明确了地下空间非计容部分按建筑面积核算土地出让金。

2.按规划和自然资源部门经批准的规划设计图纸施工，不改变规划批准的使用功能、不涉及容积率调整、不涉及违法建设，通过规划条件核实后的地下空间分类处理；一是土地出让时出让合同已包含地下空间非计容部分土地出让金的，规划条件核实建筑面积超出建设工程规划许可建筑面积的，按照《广州市规划和自然资源局关于印发广州市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知》（穗规划资源规字﹝2023﹞1号，下称1号文）第二十条规定办理。二是土地出让时出让合同未包含地下空间非计容部分土地出让金的，按照1号文第二十条规定办理。三是土地出让合同对地下空间出让金另有约定的，按出让合同办理。

（四）明确了首次土地出让合同约定不同建筑功能及面积项目的分类处理原则。

为达到简化流程、减少用地单位跑动次数的目的，对于首次出让合同约定不同建筑功能及面积的项目，进行总量控制和分类处理：一是分期办理规划条件核实，累计未超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，在土地出让合同约定的各建筑功能及面积范围内进行额度扣减，无需调整土地出让合同，直接办理不动产登记。二是分期办理规划条件核实，累计超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，按依法受理时点的市场评估地价核算。经核算需补缴土地出让金的，用地单位应当按照有关规定签订土地出让合同变更协议、补缴土地出让金；用地单位应当补缴土地出让金未补缴的，不予办理不动产登记。三是不分期办理规划条件核实，或者本通知印发前已全部完成规划条件核实尚未办理不动产登记的，超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积，用地单位应当向规划和自然资源部门申请核算土地出让金，按规定签订土地出让合同变更协议；未超过土地出让合同约定的各建筑功能及面积的，无需调整土地出让合同，直接办理不动产登记。

（五）规定了规划条件调整与土地出让合同调整、补缴土地出让金的顺序。

为避免出现项目核发新的规划条件但未能及时调整土地出让合同、核算土地出让金的情况，将规划条件调整与出让合同调整进行整合，合并办理。新的规划条件作为土地出让合同变更协议的附件，须用地单位签订土地出让合同及变更协议并按合同约定缴交土地出让金后，新的规划条件方可生效。

（六）对无法核定计容面积的情形，以时间节点分类处理。

本通知已明确我市核算土地出让金的建筑面积为规划条件、规划报建及规划条件核实的计容面积。但历史上存在四种情况没有相关计容面积，因此进一步明确了四类无法核定计容面积的情况下，最终计价依据为可以依法确认权属的建筑面积，保证我市计价工作的有序进行。

（七）以表格形式梳理了建设项目主要空间和常见特殊部位的计算建筑面积、计容面积、计价、计算房产测量面积和不动产登记等各类现行规定的对应关系。

以表格形式梳理了建设项目主要空间和常见特殊部位的计算建筑面积、计容面积、计价、计算房产测量面积和不动产登记等各类现行规定的对应关系，进一步规范登记业务操作，保障房屋权利人合法权益，有效衔接建设项目计算容积率建筑面积、土地出让金计收规则以及不动产登记工作。