《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知》政策解读

点击查看政策原文：广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知

　　一、文件背景

　　为深入贯彻落实党的二十大精神，进一步深化“放管服”改革，推动项目落地实施，持续优化广州市营商环境，服务高质量发展大局，继2022年12月推出22条助企纾困措施之后，市规划和自然资源局继续推出第二批五个方面32条惠企利民措施，进一步优化规划资源审批服务机制，支持实体经济发展，支持地上、地下空间开发建设，鼓励建设公共停车设施，保障企业合法权益，促进民生福祉，助力广州经济社会高质量发展。

　　二、主要内容

　　《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知》共分“进一步优化土地供应管理”“进一步优化土地出让金计收规则”“鼓励城市停车设施建设”“进一步优化建设用地和工程规划管理”“进一步提升不动产登记便利度”五个方面，共32条措施，涵盖市场主体密切关注的多个业务板块。

　　三、措施亮点

　　（一）进一步减事项、优流程，提升规划资源审批服务效率

　　一是取消用地结案审批事项。以往，在土地供应前，需要用地单位向规划和自然资源部门申请办理用地结案，先行对征地补偿、税费缴交、产权注销等情况进行核查取得用地结案报告。优化后，规划和自然资源部门将上述情况的核查转为内部审核，无需用地单位申请办理用地结案手续，减少用地单位跑动次数和时间成本。

　　二是供地前提供用地红线矢量文件。以往，用地单位一般在供地后才能获取用地红线矢量文件。优化后，用地意向单位可以在供地前向土地储备机构或市公共资源交易中心获取该文件，从而可以提前开展地块建设工程设计方案编制，节省项目时间成本。

　　三是分类简化建筑工程使用功能调整流程。在符合规划条件前提下，建筑工程使用功能在同一用地类型（中类）内调整的，无需办理规划许可手续；跨用地类型（中类）调整的，无需重新申领规划条件。

　　四是明确按规划建筑面积计缴土地出让金。将计缴土地出让金的建筑面积由以往的房屋实测建筑面积调整为规划建筑面积，建设单位在完成规划条件核实后即可办理土地出让金核实（即土地核验）、补缴土地出让金，不需要等到完成房屋建筑面积实测后，可为建设单位节省90-120个工作日。

　　五是试行“验登合一”。以往，在建设工程竣工后，建设单位需要分别申请、串联办理联合验收、土地核验、房屋所有权首次登记。优化后，对符合条件的建设项目，在项目竣工并取得联合测绘成果后，建设单位可一并申请办理建设工程联合验收、土地核验（土地出让金核实）及房屋所有权首次登记，进一步为企业节约时间成本。

　　六是扩大“互联网+不动产登记+N”服务范围。联合婚姻登记机关和仲裁机构，在婚姻登记机关和仲裁机构服务场所设置“互联网+不动产登记”网上申办服务点，对办理婚姻登记手续后有析产需求及仲裁之后有办理登记业务需求的，可在服务点通过广州市不动产登记网上申请系统一并提交登记业务申请，无需再次跑动不动产登记大厅，实现婚姻析产和仲裁过户一件事办理。

　　七是非自然人可以通过微信查询不动产登记信息。非自然人（法人或非法人组织）可通过“广州不动产登记”微信公众号查询名下不动产登记信息，无需现场跑动登记资料查询窗口，进一步提升查询便利度。

　　（二）进一步降成本、优配建，积极扶持实体经济发展

　　一是支持新型产业用地供应、优化出让起始价拟定方式。扶持的产业类型增加了旅游业用地和新型娱乐用地；出让起始价格可按两种方式评估后综合拟定，即在原有的“按照同地段办公用途市场评估地价的50%”拟定方式基础上，增加了“按照项目规划用途市场评估地价”拟定方式，有利于降低企业用地成本，促进项目落地，扶持邮政设施、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社会福利设施和旅游、文化等产业发展。

　　二是扩大营利性科研设计用地出让金补缴标准适用范围。以往，已出让的营利性科研设计用地项目调整规划容积率、调整计容部分建筑面积等两种改变土地利用条件情形，按核定出让金的50%计收出让金。优化后，调整规划容积率、土地用途、计容部分建筑面积的，均按核定出让金的50%计收补缴的出让金，减低了企业用地成本，鼓励营利性科研设计项目的开发建设。

　　三是支持工业企业按实际需求配置停车泊位。强调刚弹结合，坚持问题导向，积极响应工业企业具体诉求，明确：对层高有特殊要求的工业用地项目，可以按照单倍计算容积率建筑面积配置停车泊位；新型产业用地上具有两种以上主要功能建筑时，配建停车泊位数量应当按照各类建筑性质及规模分别确定；工业企业可以根据实际，结合专项规划设计或者交通研究成果开展专项论证，合理确定配建停车泊位数量。

　　（三）进一步优供应、减负担，积极支持地上地下空间开发利用

　　一是优化空中连廊和地下连接体供应方式。以往，已出让用地涉及相邻多个规划单元之间需要增加空中连廊或者地下连接体、宗地范围内配建公共设施依法允许布置地下空间的，只能通过公开出让方式供地。优化后，可采用签订原出让合同变更协议方式供应。

　　二是降低地下空间土地出让金计收比例。参照北京、上海等主要城市地下空间土地出让金的计收标准，明确地下空间负一层按相应用途基准地价的10%、负二层按5%计收，负三层及以下不收。

　　三是优化地下空间土地出让金缴交流程。以往，地下空间须一次性计收土地出让金。优化后，允许用地单位根据项目开发建设进度和确权登记需求，按单个或多个《建设工程规划许可证》《建设工程规划条件核实意见书》核定的地下空间建筑面积计收土地出让金。

　　（四）进一步给政策、简审批，积极鼓励公共停车设施建设

　　一是明确新建公益性公共停车场可以以划拨方式提供土地使用权。新建非营利性的、为社会公众提供服务的公益性公共停车场可以以划拨方式提供土地使用权。其中“非营利性”“公益性”机构和项目由市交通行政主管部门认定。

　　二是允许符合条件的公共停车场配建一定比例的商业设施。单独新建50个及以上泊位的公共停车场或者利用自有用地改建、扩建、增建后增加50个及以上泊位的公共停车场，在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，允许配建一定比例的附属商业建筑面积，并按地上、地下分类管控，地下不超过新增地下公共停车场建筑面积的20%、地上不超过10%。配建的附属商业设施部分计收土地出让金。

　　三是自有用地增建及建筑物超配建停车设施可享受土地出让金优惠政策。自有用地增建及建筑物超配建非营利性的、为社会公众提供服务的公益性公共停车设施的，不计收土地出让金，可按划拨方式登记土地使用权性质，注记未办理土地有偿使用手续。

　　四是优化自有用地增建及建筑物超配建停车设施审批流程。机关、企事业单位利用自有用地增建公共停车设施，学校、幼儿园利用操场地下空间建设公共停车设施，既有住宅小区内增加公共停车设施，其他土地使用权人利用自有用地增建公共停车设施，以及建筑物超配建公共停车设施的，可以不改变既有用地性质及规划用地性质、无需单独申请规划条件、不计入原地块规划条件确定的容积率，建设单位凭有效的用地证明文件按照建设工程规划审批程序报建。

　　（五）进一步保民生、促发展，提升人居生活品质

　　一是明确已办理权属登记的房屋扩、加、改建或者拆除重建的土地出让金计收标准。以往，已办理权属登记的房屋拆除重建需按拆除重建前后的市场价差计收出让金。优化后，拆除重建或者扩建、加建、改建，但未改变房屋用途且不增加建筑面积的，无需补缴出让金，如有增加建筑面积则只计收增加部分的出让金。前述房屋属个人住宅的，增加的建筑面积的出让金计收标准，由以往的“按市场评估地价计收”，调整为按受理补办出让手续申请时房屋所在地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。

　　二是鼓励建设“未来社区”“健康住宅”。为满足“后疫情时代”的高品质居住空间需求，对符合条件的新出让用地，规划和自然资源部门在规划条件中鼓励住宅项目配置主景观阳台等半开敞空间，将半开敞空间的半计容面积上限由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，满足开敞率不低于50%的主景观阳台不限制进深。

　　三是明确已享受自用优惠的建筑面积可按原优惠标准补缴出让金。以往，享受了自用优惠的建筑面积是按入案时点的市场评估地价乘以原享受优惠标准的比例计收出让金。优化后，按原不享受自用优惠标准应当缴交的出让金与实际已缴交的出让金的差额补缴出让金，同时，2000年1月1日前房改出售（含房改备案）给本单位职工的住宅用途建筑面积无需补缴出让金。

　　四是将用地单位欠缴土地出让金与小业主办房产证脱钩。以往，只有纳入广州市历史遗留办证范围的项目才可以享受“证缴分离”政策。优化后，扩大了适用范围，符合条件的购房人均可享受该政策，不动产登记机构可以为购房人办理权属登记并注记已办土地有偿使用手续，欠缴的土地出让金向用地单位另行追收。

　　（六）进一步破堵点、解难题，保障用地单位权益

　　一是优化因政府原因调减或因公共利益收地的规划建设量补偿方式。以往，因政府原因调减或因公共利益收地的规划建设量，仅能置换到本单位自有产权、规划用途类似的其他合法国有建设用地上。优化后，不限于本单位自有产权用地，可置换到规划能够承载、规划用途类似的其他合法国有建设用地上，为实践中建设量的置换提供了新的思路和途径，有助于历史遗留问题的解决，优化营商环境。

　　二是允许已供应非住宅用途的建设用地调整土地出让金时进行年限修正。除住宅用地外，已供应的建设用地发生规划调整增加建筑面积需要计收土地出让金的，允许进行年限修正，即按照地块剩余使用年限评估地价，改变了以往按照最高使用年限评估地价的做法，降低用地单位用地成本。

　　三是明确拆迁安置用房的出让金按项目立项批文时点计收。拆迁安置房用地单位申请补办土地出让手续补缴出让金的标准，由“按申请时点的市场评估地价40%计收”调整为“按立项批文时点市场评估地价40%计收”，降低拆迁单位的用地成本，推进拆迁安置工作。

　　四是进一步区分处理历史上已签订土地出让合同未明确建筑面积的用地项目计收地价评估时点。改变以往均按入案时点评估地价的做法，根据项目实际情况区分，明确应当补缴出让金的建筑面积如已批准预售，核算该部分应当补缴的出让金时按批准预售时点评估地价；如未批准预售但已办理初始登记，按申请办理初始登记时点评估地价；其余情形按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时点评估地价。解决历史遗留问题，保障用地单位的权益。