琶洲地块简介

    一、    规划情况

1、琶洲概况
    琶洲地区位于广州市中心区东南部的琶洲岛，行政区属海珠区，北临珠江，隔珠江与珠江新城相眺望。琶洲岛东西长约8.5公里，南北宽约1公里，规划总用地面积约10.47Km2。琶洲是广州的南大门，向南部最富经济活力的珠江三角洲地区敞开，处于广州市区与珠三角经济腹地的结合部，是广--番城市带中的结合部，位于广州市未来发展的中心区位和近期城市建设的重点地区。
    2、发展战略
    琶洲地区以会展业为核心，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链和主导功能，以形成琶洲地区的核心功能。琶洲控制性详细规划编制工作中，曾经对同类会展城项目的理论研究和实践经验进行了研究，结果表明，单凭会展中心就可以带动500公顷土地的发展，即琶洲政府储备用地的规模。琶洲的发展目标定位为：以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（Recreational Business District）型、生态型的新城市中心组成部分。
    3、发展规划
    琶洲地区规划空间结构的基本格局可概括为：环岛功能带----功能轴----功能组团的空间发展结构，宏观上可将功能区划分为A区─居住、商务、文化休闲综合园区；B区─会展博览园区；C区─居住、高新技术产业综合园区三大功能区。政府储备用地主要集中于A区和B区。
    二、政府储备用地情况
    琶洲政府储备用地位于琶洲规划的A区和B区，总用地面积525万平方米（包括会展中心、体育公园、周边道路用地）。琶洲政府储备用地中，可出让用地面积71万平方米，可出让建筑面积146万平方米，其中，A区主要是居住、商务办公、商业等用地，B区主要是为会展中心服务的酒店、商务办公、贸易咨询用地。PZB09酒店商务办公地块、PZB11金融保险商务办公地块已经出让。
    三、土地开发模式
    琶洲土地开发突出了两方面的新思路：
    1、“项目管理、集约经营”的土地开发模式
    根据市政府的指示精神和“经营城市、经营土地”的新理念，结合琶洲地区城市规划实施和城市建设资金实现良性循环的需要，琶洲土地开发确定为“项目管理、集约经营”的模式。具体地，就是通过土地开发可行性研究和经营策划，确定开发模式和经营技术路线，经专家评审，并报市政府批准后，组建项目管理班子，按照“滚动开发、分期出让、封闭经营”的原则组织实施征地拆迁、土地整理、公建配套设施建设和土地出让，严格控制成本、工期、质量和重要工作节点，土地开发资金来源采取以银行借贷为主和部分财政支持的方式，通过滚动经营逐步完成开发及成本收益平衡。
    2、重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施提升土地价值
琶洲采取重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施提升土地价值的方法进行土地开发。琶洲地区主要交通干道新港东路、琶洲大桥现已基本建成，地铁二号线琶洲至三元里站已于6月28日开通，加上华南快速干线和东环高速公路，琶洲地区已经具备较为完善的对外交通条件。广州国际会展中心已经投入使用，中国出口商品交易会将于今年10月份首次在琶洲广州国际会展中心设立分馆进行试运行，广州博览会、汽车展等会展活动也将陆续在琶洲会展中心举办，标志着“以会展博览业为核心的城市副中心区”（琶洲地区控规对琶洲的定位）建设全面起步。琶洲基础交通设施和会展中心的建成，展现了琶洲地区将来社会经济的发展趋势，使投资者、开发商甚至房地产市场消费者能够对该地区将来的发展方向形成合理的预期，引导市场和投资者合理认识到琶洲政府储备用地的经济价值，促进琶洲政府储备用地价值的提升。目前，已经有多方投资者有意对会展中心周边政府储备用地进行投资，其中位于会展中心东侧的酒店、商务办公地块已经分别由香格里拉、保利、环博展览公司受让。“重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施提升土地价值”的土地开发模式已经得到市场和投资者的认可。这种模式将运用到今后政府储备用地的土地储备开发上，体现政府储备用地应有的价值，实现政府在土地资源上的增值收益。
    四、 土地开发可行性研究报告与经营策划方案招标情况
    为按照“项目管理、集约经营”的土地开发模式做好琶洲政府储备用地的前期策划工作，市土地开发中心向社会公开征集中介咨询机构，承担琶洲土地开发可行性研究与经营策划工作，最后以竞赛的方式优选方案，确定开发的技术路线。策划工作的重点是，按照项目管理的要求，以“滚动开发、分期出让、封闭经营”的原则，对征地拆迁、土地整理、公建配套设施建设和土地出让等工作进行整合和安排，编制可行性研究报告与经营策划方案，作为琶洲政府储备用地土地开发立项的依据，并为今后琶洲用地的开发、出让等提供决策参考。琶洲今后的政府储备用地工作都将在这份报告和方案的基础上开展和实施。
    琶洲“项目管理、集约经营”，以及“重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施提升土地价值”的土地开发理念在国内是较为领先的，公开征集中介咨询机构、竞赛优选方案的做法也是较为先进的。这些方法能够通过借用外脑，集各家所长，运用到广州的土地经营，起到了一种提升土地价值、强化土地经营的作用，与“经营土地、经营城市”的概念是不谋而合的。
    公开征集活动受到了广泛的关注和支持，参加的机构非常踊跃，包括了本地的、深圳、上海、北京甚至境外国际性的咨询机构，各方普遍认为，琶洲是一个充满机会的开发热点，政府让更多的社会力量参与到地区的经营管理中，可以达到集思广益的效果，经营城市的理念将在经营琶洲的实践中得到深化与创新，琶洲地区将在科学的城市建设管理模式的带动下得到蓬勃发展。