【图文解读】关于《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》的政策解读

一、修订背景和必要性        

为规范各类公共服务设施的不动产登记，原广州市国土资源和房屋管理局于2013年4月15日颁布实施了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》（穗国房字〔2013〕424号，下称《公共服务设施登记规定》）。该规定自颁布实施以来，在公共服务设施的产权权属确认、保护业主的共有物权方面发挥了重要作用。但随着《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的陆续出台，《公共服务设施登记规定》的部分条款已不再符合上位法的要求，部分登记方法亟需进行改进优化。       

为进一步厘清小区共有物权与专有物权的界限，保障业主共有物权的合法权益，在《公共服务设施登记规定》有效期届满之际，我委启动了该项规定的修订工作，并形成《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》（下称《细则》）。       

二、主要内容和亮点       

（一）对属于业主共有设施的不动产登记方法进行了调整        

《公共服务设施登记规定》在第五条中对业主共有设施的不动产登记进行了规定，但由于该条款将属于业主共有设施的登记方法按照是否纳入“分摊面积”进行分类规定，而非按照不同登记种类进行分类规定，且未考虑房地产开发项目分期开发的情形，对登记实务的指导性不够完备。为更好地保护业主的合法权益，完善业主共有设施的物权登记,《细则》区分整体确权和分期确权的情形，按照首次登记和转移登记进行分类。房地产开发项目整体确权的，办理首次登记时不动产登记机构应将依法属于业主共有的设施在不动产登记簿上记载；在办理转移登记时，不动产登记机构应将业主共有的设施登记情况在核发给业主的不动产权属证书中以附注形式记载，以此保障业主的知情权。同时，结合登记业务实际，充分考虑分期确权项目的特殊性，规定分期确权项目登记时，不动产登记机构应记载当次核准登记范围内的小区共有物权信息，并附注记载该信息仅为当前情况，完整信息应以小区整体登记后记载情况为准。分期确权项目整体登记完成后，不动产登记机构应提供渠道供业主查询小区完整共有物权信息。       

（二）对公共服务设施约定归属的情形进行了规定       

对于移交的公共服务设施，虽然《公共服务设施登记规定》已有列举，但除已列举的部分之外，若开发企业在国有土地使用权出让合同中明确承诺建成后无偿移交给政府的，此时应尊重合同当事人的约定，将该设施登记为政府所有。因此，《细则》在第六条第二款规定无偿移交的公共服务设施也应包括出让合同约定应无偿配建的设施。       

（三）对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整       

《公共服务设施登记规定》虽然在第六条中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了列举，但之后出台的《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整和更新，因此，《细则》根据上位法的最新规定，在正文及附表中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了修改和补充。       

（四）对移交的配套设施的不动产登记方法进行了细化       

鉴于移交的配套设施在实务中存在分期开发、分期验收的情形，因此，《细则》以报建和验收的范围为标准，明确规定房地产开发项目办理首次登记时，开发企业应当将建筑区划内同期规划验收的移交的配套设施（包括独立用地和非独立用地）一并申请登记。同时，为方便小区业主查询需要移交的配套设施信息、便利接收单位核实需移交的配套设施信息并申办移交手续，《细则》新增了由开发企业领取移交的配套设施的不动产权属证书的规定。       

此外，《细则》参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第十九条的规定，进一步明确在为移交的配套设施办理登记时不动产登记机构需将该配套设施区分无偿移交和按成本价移交两类情形在不动产登记簿及不动产权属证书附注中予以记载。       

（五）新增接收单位单方申请按成本价移交的配套设施的登记方法        

由于《公共服务设施登记规定》仅对接收单位单方申请办理无偿移交的配套设施的登记进行了规定，为保证文件的完整性和指导性，宜对接收单位单方申请对按成本价移交的配套设施的登记进行规定。考虑到接收单位与开发企业就接收该类配套设施事宜之间存在民事合同关系，接收单位需要为此支付对价，为避免介入民事争议，《细则》在第九条规定接收单位需凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书方可单方申请办理转移登记。       

（六）对《公共服务设施登记规定》附表所列的各类公共服务设施的类别和具体名称进行了调整和补充        

如前所述，《细则》根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的规定，在正文和附表中对无偿移交和按成本价移交的配套设施内容进行了调整和补充。此外，我委考虑到房地产项目公共服务设施的规划类别和指标体系与住建部门的划分标准和指标体系存在一定区别，公共服务设施的名称不尽相同，为了防止不动产登记时发生遗漏和错误，《细则》对在房地产开发项目规划验收和不动产登记工作中所发现的各类公共服务设施名称进行了详细罗列，并将其以附表形式体现。       

（七）对各类公共服务设施的登记主体进行了细化       

《公共服务设施登记规定》在其附表“房地产开发项目公共服务设施表”中对移交的配套设施和经营性配套设施仅是简单的备注是否颁发产权证书，未明确发证的对象。为进一步明确办理登记的主体，《细则》根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》的规定，明确了各种公共服务设施颁发权利证书颁发的对象。