楼市拉升明显,住宅地价再次进入较快增长区间

2016年第三季度,全国主要监测城市地价总体仍保持了温和上行的态势,但各用途间地价变化的差异性更加明显。商服、住宅地价环比、同比增速均较上季度有所上升,工业地价环比增速则持续放缓。值得关注的是,住宅地价环比、同比增速远高于商业、工业地价。本季度,受部分城市房地产市场快速回暖的带动,住宅地价在经历了连续九个季度的平稳、温和上行后,再次进入较快增长区间,环比增速超过2%,住宅地价的涨势在一、二、三线城市间表现出逐步漫延的迹象。一二三线城市住宅地价环比、同比增幅均有所扩大,但一线城市扩大程度相对缓和;二、三线城市中均出现了一批地价环比高速上涨,单季增幅超过3%的热点城市。与住宅地价相较,商业、工业地价仍保持了总体平稳运行的状态。

价格是市场的晴雨表,其背后是经济、政策以及各参与主体心里预期等多方因素在市场上的综合作用。综合地价水平之所以长期保持了温和上行的态势,得益于我国经济的总体平稳向好;而商、住、工各业用地价格变化的差异,也直接反映了不同用地市场上的动力差异。一方面,虽然一些指标出现了积极变化,但经济下行的压力仍然存在,新旧动能转换及实体经济面临的诸多问题尚需进一步解决,与经济密切相关的商服、工业地价上涨较慢,工业地价环比增速连续微降;另一方面,资金充沛,杠杆率居高,房地产市场回升拉动效应明显,住宅地价环比再次进入较快增长区间。

三季度,住宅地价上涨城市个数环比达到九成,同比超过八成;上报异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均明显上升,一些城市“高价地”频出。住宅用地市场引人关注,其趋热的根本原因并未改变:一方面,货币环境依旧宽松,实体经济投资渠道不畅,部分产业资本转向地产领域,抬升了土地市场上的竞价实力;另一方面,央行公布的7、8月份金融统计数据报告显示,居民加杠杆入市行为明显,热点城市库存快速下降,房企补充土地储备的需求上涨,加之银行对于房地产信贷积极投入,诸多因素加剧了土地市场的供需矛盾。此外,因城施策的调控思路进一步落实,市场差异化与政策差异化的契合效果尚待逐步显现。近期,一线城市的严控态势加码,但人口规模及各类优质资源、配套设施的集中决定了其供需矛盾的长期化。二线热点城市调控力度不一,限购与限贷政策改版复出,旨在稳定市场。多数三四线城市仍以去库存为主要目标。三季度重现的部分改良版限购措施,与宽松的货币环境叠加,亦促进了各类需求的提前释放,并对市场价格的走势起了短时助推作用,其对于市场的平抑作用预计在后期逐步显化。本季度一二三线城市住宅地价的环比、同比增幅持续扩大侧面表征了市场对已有政策及其变化方向的短期反映。

下一步,在把握去库存主基调的思路上,因城施策或将成为常态。要保证所施之策真正适合、有效,首先要摸清情况,要深入分析需求侧的类型、供给侧的存量,即要推进库存压力较大城市土地供应计划的调整,以利于达到库存消化的合理周期,也要落实好热点城市三年滚动房地产用地计划的公布和房屋有效供应的形成,稳定市场预期。在经济新常态的宏观背景下,把握好房地产调控实非易事,要权衡短期与长效,兼顾应急性措施与市场机制,减少政策错位引发的后期影响;进一步着力于全国层面的宏观环境建设,加快完善信贷、金融等相关领域制度机制。