《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》政策解读

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政策解读内容如下：

一、修订的背景 

2014年3月28日，市政府颁布了《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的意见》（穗府〔2014〕12号，下称“12号文”），作为我市节约集约用地的纲领性指导文件。12号文颁布实施以来，通过对分散的土地管理政策进行集中、形成涵盖土地管理全过程的政策指引，对实际操作中的一些经验做法进行汇总、形成对土地公开出让、协议出让、供后监管、工业用地管理等环节的规范指导意见，对经营性用地加强市场化配置力度、扩大土地有偿使用和公开出让范围、建立以市场价格为导向的地价管理机制等多项政策规定，并建立“大家管、大家用”的土地管理机制来强化土地供应的全市统筹和强化合力推进土地征收储备，较好地促进了我市土地节约集约利用。但是，近年来，随着法律法规宏观政策的调整，12号文部分条款与上位法规定不一致，且12号文有效期五年，经市政府批准同意，有效期延长至2018年3月31日。为了衔接国家政策法规、促进节约集约用地，重新制定了《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的意见）》（下称《意见》）。 

二、修订内容的说明 

《意见》主要针对土地节约集约利用进行规范，共分为十大部分，除保障措施及附则外，包括加强耕地保护、加强土地规划计划管控、加强土地储备、规范土地供应、强化建设用地供后监管、加大闲置土地处置、加强农村土地管理、完善地质矿产资源管理等八个方面内容，主要修订了以下方面。 

（一）标题和体例方面，考虑到原12号文主要涉及耕地保护、土地规划计划、土地储备、土地供应、供后监管和农村土地管理等土地利用管理方面的内容，同时，避免与城市更新部门正在制订的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》名称重复，根据4月1日李红卫副秘书长主持协调会精神，将标题修改为《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》。体例上，将涉及出让金的内容进行了整合。根据我市以往出让金政策沿革、结合出让金管理特点和实际工作需要，我们将12号文涉及出让金的条款进行了整合归并，与12号文同时报审、同时颁布实施，详见《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》。 

（二）与上位规定衔接方面，一是为落实《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》要求，增加了占补平衡“占优补优、占水田补水田”的内容，强化我市耕地质量保护与提升。二是为落实《关于加强工业企业关停、搬迁及原址场地再开发利用过程中污染防治工作的通知》（环发〔2014〕66号）等土壤污染治理文件要求，增加了场地使用权人或土地储备机构对进行土壤治理修复的规定。三是根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%”的规定，将公开出让的起始价调整为不得低于相应地段相应用途级别基准地价的70%。四是按照2015年3月1日实施的《广州市城乡规划条例》第42条和44条的规定，对因城乡规划修改导致地块开发条件变化、国家和省重大项目建设需要、城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要等情形确需变更规划条件的，经批准同意变更规划条件的，除出让合同约定外，允许办理调整出让合同手续。五是删除了增值地价的条款，待国家上位规定出台后我市再制订相关细则。六是落实《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）和《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》（粤国土资利用发〔2016〕35号）的新要求修改了留用地和临时用地的相关规定。 

（三）落实房地产调控方面，一是为平抑房价、稳定预期、筹措人才公寓等政府房源，在商品住宅出让中除竞配保障性住宅和拆迁安置房外，根据住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）在商品住宅出让中除竞配拆迁安置房外、增加“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、竞自持比例、现房销售等调控措施。二是取消了“限地价”的最高限价控制在土地出让起始价格的145%以内的规定，主要考虑是最高限价控制在土地出让起始价格的145%以内是为了达到国土资源部对超过底价150%高价地的报备要求，不宜写入规范性文件，实际操作中可根据土地市场情况灵活进行调整。 

（四）优化产业用地配置、扶持实体经济发展方面，一是为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，提高土地市场周转效率，与已提交市政府审议的《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》相衔接，增加了工业用地弹性出让和先租后让的规定。二是大力扶持邮政设施、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社会福利设施和旅游、文化等产业发展，将出让起始价格由70%下调至不低于相应地段办公用途市场评估地价50%。三是为支持我市农产品批发市场的发展，根据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）规定，明确农产品市场批发用地可以按照相应地段工业用地市场评估地价拟定出让起始价格。四是根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）规定，增加提出土地供应前置条件的部门监管责任，建立共同监管机制、形成监管合力，促进产业招商项目招商条件落到实处、提高节约集约用地水平。五是为鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设，根据《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发〔2016〕179号），增加已建成的住宅小区内增加养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款的规定。 

（五）提高行政效能、促进便民惠民方面，一是结合事权下放，涉及广州空港经济区、南沙区、黄埔区、增城区的建设用地供地方案和越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、番禺区、花都区、从化区以公开出让方式供应的国有工业用地供地方案，由区政府或管委会批准,所在区国土规划部门具体组织实施。二是为实现闲置土地监管的全流程整合、进一步提高供后监管工作效率和效能，将闲置土地处置整个流程工作确定由所在区负责。三是将用地单位欠缴土地出让金与小业主办证脱钩，明确购房人可以办理房屋确权登记，视为已办理土地有偿使用手续，欠缴的土地出让金及违约金、利息向用地单位追收。四是为提高私人住宅加装电梯的出让金计收效率，在《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》中将以前的市场评估调整为按基准地价体系计收，实现便民利民。