《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》政策解读

　　点击查看政策原文：广州市规划和自然资源局关于印发广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引的通知(穗规划资源规字〔2020〕4号)

　　一、起草背景

　　（一）落实省政策需要

　　2019年出台的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71 号），明确提出支持整体连片改造，支持旧城镇、旧村庄整体改造；支持集体和国有建设用地混合改造；支持土地置换后连片改造。为贯彻落实上述文件的要求，有必要出台我市的相关政策和指引。

　　（二）工作实践需要

　　自2009年省政府作出加快“三旧”改造工作部署以来，我市积极推动“三旧”改造工作，历经十年的实践探索，在完善城市功能、改善人居环境、统筹城乡发展、提高土地利用效率等方面取得了一定成绩，同时也面临着诸多问题与挑战。尤其是一些重点地区、重要地段、重要节点的旧村全面改造项目，仍存在用地成片连片实施难度大、土地节约集约效率未充分发挥，旧村全面改造难以实现盈亏平衡等问题，制约了旧村全面改造工作。

　　今年，我市出台《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》（穗府办函〔2020〕66号），提出了旧村改造的三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划的任务，共涉及旧村约400条，制定《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》（下称《指引》），对下一步加快推动旧村改造具有现实意义。

　　二、主要内容

　　《指引》内容共4部分，主要包括：

　　第一部分关于适用条件，明确纳入我市三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划以及城市更新储备库，且符合相关条件，可采用整合土地（包括收购和置换两种类型）、异地平衡（包括联动改造和储备用地支持两种类型）方式推进旧村全面改造项目。

　　第二部分关于具体类型，分别明确实施整合土地（包括收购和置换两种类型）、异地平衡（包括联动改造和储备用地支持两种类型）的具体要求。其中，对收购类型，主要明确收购的国有土地原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%，符合相关政策文件规定的收购费用可计入改造成本，以及收购的土地如何纳入改造范围一并实施；对置换类型，主要明确集体建设用地应按规定转为国有土地后再置换，由区政府按规定评估，并在评估价值存在差异时，组织置换用地双方协商一致；对联动改造类型，主要明确优先选择与旧村全面改造同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动改造，由区政府组织评估测算，按照等价值原则将不能在旧村范围建设的建筑面积转移到其他“三旧”改造项目或建设用地上；对储备用地支持类型，主要明确需使用储备用地作为融资地块的旧村全面改造项目，由区政府组织测算评估并按程序纳入旧村改造的实施范围。待批复项目实施方案后，由有出让权的规划和自然资源主管部门将旧村改造项目和储备用地整体委托评估，通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人，涉及的土地出让金分配按照现行关于广州市改革优化土地储备市区联动机制方案有关规定执行。

　　第三部分关于审批程序，明确整合土地、异地平衡专章的编制主体和审批程序。涉及跨区联动改造和使用市本级储备用地由市城市更新主管部门负责编制专章，其他由区政府组织编制专章。

　　第四部分关于适用范围及有效期等一般性规定。

　　三、主要亮点

　　一是首次在市级层面出台旧村全面改造涉及成片连片整合土地及异地平衡的操作规范。通过整合土地和异地平衡方式推动旧村全面改造，破解部分旧村实施成片连片改造难度大、土地节约集约效率未充分发挥，难以实现盈亏平衡的难题。

　　二是明确了储备用地支持旧村全面改造的实施路径。提出了将储备用地作为融资地块与旧村改造项目组合，通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人的模式。