【图文解读】《广州市公布2019年国有建设用地 使用权基准地价更新成果》政策解读

点击查看政策原文：广州市规划和自然资源局关于公布广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通告（穗规划资源字〔2020〕5号）

　　经广州市人民政府同意，我市将从2020年2月1日起实施基准日为2019年1月1日的国有建设用地使用权基准地价更新成果。

　　一、基准地价的概念

　　基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。它包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，是国土资源管理形势分析的重要基础数据，是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

　　二、基准地价更新的依据、过程和作用

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”以及《广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程> 和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(粤国土资利用发〔2015〕90号)“市、县原则上必须每2到3年更新一次基准地价”的规定，基准地价定期更新是政府部门一项常规性工作，自2004年以来，广州市已先后公布实施了7次基准地价。

　　本次基准地价更新是在上一轮基准地价编制成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等程序，对项目成果进行不断修改完善，形成新一轮基准地价成果，并最终上报市政府审批，确定公布实施。

　　基准地价定期更新完善,一方面，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。另一方面，可响应国家投融资体制改革要求，对纳入扩大有偿适用范围的国有土地进行价格评估，精准扶持和引导相关产业发展壮大。

　　三、本次基准地价成果的重要调整内容

　　本次基准地价更新工作主要有以下调整：

　　(一)更新价格基准日。

　　全市价格基准日统一由2017年1月1日更新为2019年1月1日。

　　(二)调整设定容积率

　　现行基准地价中住宅、办公用途是按照行政区范围(中心九区、增城区、从化区)进行容积率内涵差异化设定，其中办公用途中心九区容积率为3.6、从化区和增城区容积率为3.0;住宅用途中心九区容积率为2.7、从化区和增城区容积率为2.1。本次基准地价更新中调整为按照级别高低进行容积率内涵差异化设定，相对更为合理。其中，办公用途一至八级容积率设定为3.6、九至十一级容积率设定为3.0;住宅用途一至八级容积率设定为2.7、九至十二级容积率设定为2.1。

　　(三)调整各用途级别范围

　　结合最新的行政区边界、路网、水系以及房地产市场运行情况，本次基准地价各用途级别根据最新的土地分类定级结果进行了范围调整。

　　(四)完善基准地价分类体系

　　1.一级分类调整

　　现行基准地价一级分类“商服用地”的说法统一修改为“商业用地”，主要因为土地利用现状分类二级类中零售商业用地及商务金融用地对应的一级类均为商服用地，即商服用地应涵盖商业用地及办公用地，广州市已分别建立商业用地和办公用地基准地价。

　　2.二级分类调整

　　现行的基准地价中并未明确提出新型产业用地(MO)概念，在二级用途修正系数表中以“创新型产业用地”作为表述，修正系数为工业用地的1.5倍。鉴于 2019年3月30日广州市正式公布了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，明确了新型产业用地(MO)的用地概念及供地、规划管理等一系列问题，故本次基准地价将“创新型产业用地”表述调整为“新型产业用地(M0)”，参照该办法，新型产业用地(MO)修正系数调整为办公用地的0.2倍。

　　四、基准地价价格水平

　　按规划建成区范围统计，广州市全市十一区商业(含路线价)、办公、住宅、工业、公共服务(类别一)、公共服务(类别二)的地价水平分别是14976元/平方米、5375元/平方米、11961元/平方米、1446元/平方米、3014元/平方米、1053元/平方米。

　　本次更新的基准地价水平符合广州市房地产市场的实际情况，既反映了公开出让土地市场价格变化的总体趋势的情况，又体现了基准地价的均质特点，同时还凸显了我市重点发展区域潜在的土地价值。

　　五、基准地价的应用

　　基准地价作为公示地价的一种，可以应用于地价管理、财政核算、招商引资、税收等方面。目前基准地价在地价管理上的应用体现在市场价格评估和政府价格管控上，土地估价人员可以选用基准地价系数修正法，对宗地进行地价评估;根据我市政策文件规定，公开出让起始价和协议出让价格不得低于相应地段相应用途级别基准地价的70%。