广州首张房票背后的趋势和巧思

　　木棉是广州市花，象征幸福和希望，蓝色则代表宁静、辽阔和美好的未来生活。2024年1月5日，这样一张印有木棉花的蓝底红印黑字票据——广州第一张房票，在荔湾区城中村项目石围塘，顺利交到居民周女士手里。

　　作为国内首个推行房票的一线城市，一天前，广州市政府常务会议审议通过《广州市房票安置实施方案》，次日便在石围塘试点完成首批房票发放。而这距离去年广州明确提出“探索房票安置政策机制”才过去不到半年时间。

　　广州实施房票安置的前景如何？对企业、居民和政府相关部门各有何影响？对其他一线城市乃至全国房地产相关政策来说有何借鉴之处？

　　房票来到一线城市

　　全国已有几十个大中城市推行房票安置政策，广州是一线城市中的首个落地城市

　　去年10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。“两个专项规划”明确提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制”。

　　说法一出，立刻引起舆论注意，广州也成为第一个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市。

　　2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》在市政府常委会议上审议通过后，广州隔日便在荔湾发放的首批房票。据不完全统计，当前，全国已有几十个大中城市推行房票安置政策，广州是一线城市中的首个落地城市。

　　近年来，在“因城施策”的总体思路下，各地对房地产领域相关政策的优化调整有了较大空间和灵活性。而房票政策作为对加快推进城中村改造和房地产行业具有重要影响的措施，引发了不少讨论。

　　广州市规划和自然资源局此前公开表示，通过实施房票安置，广州可以降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。

　　在广州荔湾试点发放首批房票当天，石围塘项目相关负责人进一步解释称：“房票是征收安置的一种创新制度，坚持了群众诉求与城市建设相结合，相比其他安置方式，房票制度拓宽了政府安置渠道，有利于激发房地产市场活力，同时满足了被征收人的差异化需求。”

　　这种新的安置模式将如何在全市复制推广？对此，作为首批试点的荔湾区曾公开表示，下一步将在实践中不断总结房票安置工作经验，完善相关制度。

　　记者注意到，广州在促进房地产市场平稳健康发展的文件中，目前尚未提及房票这项新政。到目前为止，借房票为楼市“引流”，仍然只停留在房地产业内人士的想象和讨论当中。房票安置政策牵动大量公共和社会资源，未来仍需要有更多部门、机构和企业来共同发力。

　　数月前，广州有关机构牵头起草的《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》，便向外界透露了广州房票的基本思路。

　　譬如，在管理上，所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成。基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的，奖励则分中心区和外围区，按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金等。

　　房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源。原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易。要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业，必须先拥有一套住宅。

　　每张房票实名制管理，持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。

　　在使用条件和兑现规则上，用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让，一张受让房票抵一个购房名额。名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。

　　记者梳理发现，与其他城市的实施办法存在明显差别的是，广州在建议稿中曾提出房票使用期限为2年，而国内其他城市大多为半年至1年。后来提交审议并通过的《广州市房票安置实施方案》里，最明显的一处变化就是使用期限从2年改成了1年。

　　有助于政府市场居民实现多方共赢

　　房票政策是加快推进城中村改造“较为可行的一个选择”

　　从各地实践来看，相关部门会和参与房票安置的房企签订三方监管协议，协议中明确房地产企业在一定时间内不得擅自提高备案价格，有助于保持房源价格稳定。同时，房票安置一般会限制选房范围，而与政府签约的楼盘一般都是库存楼盘。

　　从荔湾试点来看，首批已纳入“定点入库”名录的企业包括：荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司，并明确要在聚龙湾、花地河西片区等项目大力推广房票安置模式。

　　“广州推进的城中村改造项目，今年新开工的就有十多个。如果原计划统一建房安置的，全部以房票安置的方式推向市场，对当前正在努力企稳的房地产行业来说，无疑是一次重大的机遇。”万科集团下属一家改造企业的一位负责人表示，如果政府减少集中安置的房源，就会向市场释放出大量需求，这对于那些推新量比较大、销售有困难的房企来说，就是一场及时雨。不过该负责人也坦言：一方面，改造项目在全市是不均匀分布的，不同地区之间会有竞争；另一方面，房源能否匹配需求也很重要。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房票政策是加快推进城中村改造“较为可行的一个选择”。对市场来说，其好处是能把拆出来的需求，定向引导到楼市里；对开发商来说，可以定向去库存；对于改造主体来说，不用建设回迁房，免去了临迁费；对于政府来说，改造腾出空间，可以落地公共设施和保障房。

　　对于房地产业来说，房票安置最大好处是可定向化去库存。而对于政府来说，则可以拉长支付节奏，降低财政压力。

　　为何荔湾项目会成为广州首个试点？在李宇嘉看来，直接原因是荔湾区近年来出让的土地比较多，位居广州第二位，新房供应量大，一手房库存规模在主城区最多，加上旧改放量，迫切需要通过房票来去化。李宇嘉认为，预计未来还将通过资金奖励、房价折扣、降低税费等，鼓励居民选择房票安置。

　　领到广州首张房票的周小姐，毫不讳言政策奖励对她的吸引：“通过房票政策，我多获得了1万多元的补贴，购房更划算了。”

　　专家建议出台多样化房票票据

　　比如“个人式房票”“组团式房票”等，进而更好促进房票制度的有效实施

　　广州中心城区正在改造中的大型城中村沥滘村，是“房票前”时代典型的以摇号方式选择自己安置房的模式。这一模式下，城中村改造后，村民只能在本村的安置区拿回“补偿”的房子，而且房子是采取摇号分配的方式给到村民，村民基本上没有办法按照自己的意愿选房。

　　沥滘村的罗先生表示，如果把实物安置换成房票安置，他就可以拿着房票到其他地方去买一套更靠近自己工作单位以及更符合自己一家人居住需求的房子。“假设政府组织的房源能够满足我们多样化的需求，价格也很合理，我个人是很愿意接受这种新的安置方式。可惜我已经没有机会参与这种新的安置方式了。”罗先生打趣说。

　　除了选择问题，城中村独特的社会结构，也给房票的具体安排提出了更高要求。

　　“我们原来祖祖辈辈在一起生活的同村村民，以后可能就要散居在广州各区了。这个还需要看年轻人怎么去理解和接受。”罗先生说。

　　社会学者、华南农业大学公共管理学院副教授程启军认为，城中村是一个“半熟人”社会，氏族、宗族等传统元素仍然发挥着重要的维系作用。房票可以有更丰富和具体的制度安排，出台多样化的房票票据，比如“个人式房票”“组团式房票”等，进而更好地促进房票制度的有效实施，发挥其快速推进城市更新的作用。

　　学者们表示，推行房票的政策初衷是让人民群众在不断追求更美好生活需要的过程中拥有更多的选择权。发展房地产经济也是为了让城市变得更美丽、更宜居，同时让人民群众生活更美好、更幸福。从这一点来看，探索房票安置政策机制与加快房地产市场的平稳复苏并不矛盾。（记者 冯善书 柴亚娟）